火车站商业项目可行性讨论报告针对火车站项目，市场调研组把整个保定市的商业项目做了全面调查。物业类别涉及写字楼、商住公寓、底商、产权式商场酒店（详情见楼盘调研情况表）。并且对市房管局、市土地局等政府部门官员进行了深度访谈；同时与若干名本市房地产业内资深人士也做了深化沟通，结合贵公司的自身情况和对该项目的期望值、项目运作打算，现按以下几部分内容对该项目的可行性进行论述：第一部分 保定市宏观房地产市场讨论写字楼1、市场供应情况及销售情况：目前保定市写字楼市场供应量较大，整体销售状况不理想，销售状况区域特征明显，象高开区、恒祥北大街这样周边配套齐全、商业氛围浓郁、交通便利、周边自然环境和人文环境良好的区域销售状况相对较好，如恒通财宝中心、兴远现代城、GOGO 不夜城；本地块附近的写字楼销售情况一般，如康泰大厦、建基大厦、金马大厦。写字楼项目销售周期均较长，一般销售周期都在两年半以上。 2、价格情况：▲本市写字楼价格与住宅价格拉不开差距，平均只有二、三百元左右的价差，与其它一线城市一、两千甚至几千元的价差相比这样的价差很小。▲无论一个项目自身相比还是不同项目之间比较，现房与期房的价差较大。但现房基本上是有价无市。如：高区的恒通财宝中心销售初期 2400 元/M2，而现在的二手房出售价达 4200 元/ M2；兴远现代城期房现售 2500 元/M2，而进展大厦现房 3500 元/ M2。 3、出租情况： ▲项目后期物业管理的好坏直接影响写字楼的租售状况，后期管理到位的出租情况比较好。如：高区的恒通财宝中心采纳四星级酒店管理模式出租率较高，而本地块附近的建基大厦、金马大厦、十方商贸城等项目后期管理不善导致出租率基本为零。 ▲整体出租情况均不理想，写字楼内比较萧条，空置率极高，现在还有三四家房产写字楼项目还未交付使用，可以看出本市写字楼市场供大于求。出租状况区域特征明显，部分高区写字楼出租情况相对较理想，但出租率还在 60%以下，而大部分单位选办公地点时对火车站附近区域不太认可。 4、产品特征及功能配套标准：▲ 面积段较全，从 30 M2—900 M2的都有。▲ 大部分是简装，部分产品带卫生间。▲部分带中央空调，带中央空调的写字楼售价普遍较高，大致比不带中央空调的写字楼高 300 元/ M2。▲ 现市场上供应的写字楼从配套上基本能满足办公使用要求。市场结论：从整体写字楼市场销售状况及租赁状况分析，不难看出保定市作为二、三线城市外来...
