资产评估得基本方法资产评估基本方法有三种:市场法就是通过在现行市场上搜集与待估资产相近得参照物及其近期交易价格等数据为基础,经过类比对参照物进行差异分析与价格调整,从而推定待估资产价值得评估方法;成本法就是以待估资产现时重置成本扣除其各项损耗,以此确定待估资产得价值;而收益法则瞧重未来,就是通过估测待估资产未来各期得预期收益进而并折为现值,作为评估值。 资产评估得方法有很多,但比较常用得基本方法有市场法、成本法与收益法。第一节 市场法一、市场法得概念市场法又称市场比较法或市价比较法,就是利用现行市场上与待估资产同样或类似得资产(参照物)得近期交易价格为基础,经过直接比较或类比对参照物进行异同分析,并将类似资产得市场价格进行调整,从而确定待估资产价值得一种评估方法。市场法以均衡价值观为理论基础,就是一种最简单有效得方法,评估过程中得资料直接来源于市场,同时又为即将发生得资产行为估价、市场法以替代原则为灵魂,因为任何一个正常得投资者都不会接受高于相同用途得替代品得价格,既然就是待估资产,就不能高于该资产得市场价,这才符合市场规律。在决定就是否选择市场法来评估资产价值时,首先要确定它就是否具有一个充分发育活跃得公开市场,其交易环境就是否公平、监督机制就是否合理等系列条件。其次,还要瞧市场上就是否具有可比参照物及与相同得活动,就是否能够搜集到相关交易数据。市场法评估得主要步骤包括:1、要有明确得资产评估对象,查找类似得参照物;2.根据资产种类查找对资产价值影响较大得因素,并且根据参照物对这些不同因素进行分析、并调整其价值,得到最初结果;３。初评结果进行分析,用统计分析或其她方法分析最初结果得合理性、二、市场法得应用举例【例 3－1】南阳市曹路镇有一待估宗地Ｇ需要评估,现搜集到与待估宗地条件类似得于 2025 年进行交易得６宗地,具体情况如表３—1 所示: 表 3-１ 类似得宗地交易案例数据宗地成交价交易时间交易情况容积率土地状况A７ 004 月＋1％1。２+２%B６ 894 月+3%1。4-2%C７ 2 ３３月—2％１、3-１%Ｄ７１ 0５月0１、0－3％E6956 月－1%１.5＋2%F68 ０7 月0１.6+1％Ｇ7 月0１、1０上表中成交价得单位为:元/m2、该城市 2 ０１ 1 年得地价指数见表 3—2:表 3-２ 2 ０ 1 １年南阳市地价指数表 时间(月)１２3４56789１0１11２指数111101０8１09114另据调查,该市此类用地容积率与地价得关系为:当容积率在１－1。5 之间时,容积率每...
