世联天津城南新世家项目价格方案城南新世家项目价格策略说明北京世联房地产顾问有限公司二零零五年四月一、 价格制定步骤1、 明确项目价格制定前提及目标; 2、 确定项目价格变动范围总差值及楼栋总差值; 3、 确定项目的各楼栋均价、 层差、 平面差的分配; 4、 制定项目价格表。二、 项目特征分析1、 本项目住宅部分由 9 栋南北坐落的板楼组成; 2、 今年底推出 1、 2 号楼, 当前也只考虑 1、 2 号楼; 3、 1＃楼 28 层, 其中 1－2 层为商业用房, 这部分面积不在考虑范围之内, 1# 楼销售面积为 10984 平米; 2＃楼 28 层, 销售面积为 14628 平米; 4、 1#楼一梯四户, 南北通透的为三居室户型, 纯南向为两居室户型, 小跃层; 2＃楼均为一梯两户。5、 1#楼北面紧邻南公路, 2#楼靠近公建位置。上述项目特征对本价格策略带来如下启示: 天津客户认为, 高层住宅中采光和通风的因素较大, 随着楼层的增高而房子的采光、 通风越好、 价格也越高。低层部分因为景观和采光因素价值较低, 中间楼层部分的价值较大, 最顶层的价值并非最高, 往往是次最高层价值最高。天津客户对户型的评价标准中, 南北通透是十分重要的一点, 因此在本项目中, 单一朝向的户型的价格应低于南北通透的户型。南公路的嘈杂对 2 号楼的住户居住存在影响, 因此 2#楼的整体价值应高于 1#楼。三、 价格制定前提1、 不考虑外部( 竞争) 因素, 只考虑内部地块价值以及户型等因素来调差; 2、 整体均价 5900 元/平米; 3、 销售速度 47.5 套/月。五、 楼栋价格差制定1、 原则我们综合考虑现场环境、 各楼栋的视野、 景观、 噪音及各栋梯户比、 采光等因素, 认为 1#、 2#楼没有显著差异, 只需考虑在推售顺序上的不同, 因此两栋之间的差异宜不超过总体均价的 5%, 否则会发生不均衡销售或过分显示信心不足; 2、 各栋均价: 根据项目本体分析, 1#楼的价值应略低于 2#楼, 定价如下: 1#楼, 均价 5730 元/平米2#楼, 均价 6030 元/平米六、 各栋平面差制定１、 确定权重 朝向和户型格局: ( ３０％) : 根据客户访谈和市场调查显示, 天津客户在购房时非常关注产品的有用性和朝向, 因此, 朝向和户内格局是客户最为关注的价值点; 景观( ２０％) : 客户在选定喜爱的户型后, 一般会在一定范围内选择景观好的户型, 因此景观次之。 通风( ５％) 采光( ５％) 均会对客户...
