产品策划 根据对本项目所处位置及周边项目的分布特征，确定影响它的相关区域有****住宅项目聚集区。市场存量—本项目周边总体市场存量为 37 万平方米，这与该区域项目价位高有关；***11 万平方米，原因是该区域的项目销售时间较短。在已推出楼盘面积都比较接近的情况下，市场存量不同说明各区域的销售情况是有一定差距的。潜在供应量—调查区域潜在供应总量为 195.1 万平方米。***的潜在供应量最大，项目主要为**绿改；***潜在供应量也比较大，为 29.1 万平方米。从单价水平来看，周边项目的均价为 7430 元/平方米。其中***平均单价最高，达到 8620 元/平方米，这主要是由于该地区云集了**和**两个价格较高的高档外销公寓项目；另外该地区的物业项目也较多，供应量较大。**域平均单价最低，为 6015 元/平方米，这主要是由于该地区较之其他三个区域在道路、景观、配套等方面有明显不足造成的。 从付款方式上看，在售项目的折扣均不是很多，一次性付款的折扣最低为 97 折。其中***没有折扣。从总价水平来看，周边项目的总价均比较高，可分为三个区间： 70-100、100-150、150-250 万元。相对低总价的项目（70-100 万）平均销售率较高，销售率 86%；但 150-250 万项目的销售率稍高于 100-150 万的项目。说明该区域客群对高价位物业有一定的承受能力。潜在供应量主要为低总价的项目（70-100 万）。 西部地区项目的主要卖点是地处上风上水的自然环境及景观资源正良村概念或位于正良村核心区也是另一重要卖点，尤其是万柳绿化带又成为**地区的项目更为突出的卖点。此外，低密度如**；进展商知名度如****等；低价入市如***等都成为部分项目的卖点。 1.户型分析（一）户型比例 本项目周边项目的户型以二居和三居为主，三居的供应稍大于二居；一居、四居的供应量较少且基本接近，为 6-8%；有 6 个项目配置了一居，由于西部有景观资源优势，大部分项目都设计了高层户型，多层户型。 从不同区域来看，***目三居供应量最大，其他地区二居、三居比例基本接近，**区一居供应量最大，其他地区一居的比例都在1-2%左右。 综上所述，市调项目的户型以二居和三居为主，三居的供应稍大于二居；一居的供应主要集中在中关村核心区，其他地区很少；四居的供应主要集中在四季青地区；跃层的供应以万柳、紫竹桥地区为主。（二）户型面积三居户型为多数项目的主力户型，面积主要集中在 150-180 平方米之间。只有***有超 200 平方米的三...
