价格鉴证知识2(13 页)Good is good, but better carries it
精益求精，善益求善
第五章房屋、建筑物价格评估一、影响房屋、建筑屋价格的因素1 、交易情况因素； 1 、交易日期因素； 2 、区域因素； 3 、 个别因素
二、房屋、建筑物价格评估方法1 、市场法， 2 、成本法， 3 、收益法
三、 房屋、建筑物价格评估方法公式 1 、市场法基本公式 ： P=P'×A×B×C×D ； 评估值 = 实例价值 × 交易情况修正系数 × 交易日期修正系 数 × 区域因素修正系数 × 个别因素修正系数
A= 正常交易情况指数 / 可比实例交易情况指数 =100/ （ ）； B= 评估基准日价格指数 / 可比实例交易时价格指数 = （ ） /100 ； C= 待估对象区域状况指数 / 可比实例区域状况指数 =100/ （ ）； D= 待估对象状况指数 / 可比实例状况指数 =100/ （ ）
2 、成本法基本公式 ： P=A+B+C+D+D+E 评估值（新） = 土地取得费用 + 开发成本 + 管理费用 + 投 资利息 + 销售费用 + 利润
评估值（旧） = 重置成本 - 年贬值额 × 已使用年限 D=(C-S)/N=C×(1-R)/N; D 年贬值额； C 重置成本； S 净残值； N 耐用年限； R 残值率
3 、收益法基本公式 ：Ρ=Α/r[1-1/ （ 1+r ） N ]
Α 净收益 = 总收入 - 总费用； r 资本化率； N 收益年限
① 房地产价值 = 房地产净收益 / 综合资本化率； 总费用 = 管理费 + 维修费 + 保险费 + 税金； ② 土地价值 = 土地净收益 / 土地资本化率； 土地总费用 = 管理费 + 维修费 + 税金
③ 土地价值 = 房地产价值 - 建筑物现值； 建筑物现值 = 重置价值
