物业服务催费实战方案当前物业成本持续上升，收取陈欠物业费是改善企业财务状况的一个 重要途径。收物业费难，收取陈欠物业费更难。当下，我们认为发律师函 是一种文明、快捷、经济的敦促工具，我们在管理处所服务的区域内探究 应用律师函催缴业主陈欠物业费，并对这些成功案例进行收集、归类、整 理、分析、总结经验，为公司或业界同行收取陈欠物业费提供参考。事件描述某住宅小区建筑面积 21 万平方米，业主的主体经济条件较好，一部分 物业是 1998 年和 1999 年建成的商品房，其中一部分是商铺、车库与住宅混 合的；一部分是 1990 年和 1995 年建成的房改房，总计 1,7 多户。近些 年，我们采纳常规、委托、起诉等方式催缴上来一部分陈欠物业费，但是 截至 2025 年 11月，仍然有 3 多户业主有陈欠物业费。我们对此有四点 顾虑：1、3 户陈欠物业费假如全部由律师进行催缴，律师是否有足够多的精 力应对；2、每一笔金额不是很大，绝大多数每笔都在一万元以下，律师是否愿 意接这些案子；3、物管雇佣律师的费用支出相对来说也是一个不小的数字；4、假如全部以起诉方式，法院的受理数量太大，这样做的结果将可能 会对小区和谐稳定产生不良影响。因此，我们发挥律师函的功能和借助律师法律知识的帮助，由收费员代 替律师送达律师函催缴。2025 年 12 月份，管理处统一策划，先争取公司支 持，与律师事务所的律师合作，具体组织六名收费员使用律师函催缴陈欠 物业费。我们集中进行一个月催缴，先后三次使用 3多份律师函，共收上 75 户陈欠物业费 27 万多元，其中有些是 21、22、 23、24 年的物业费。六名收费员中最多的一个收到 8 万多元，最少的 一个也收到 2 万多元。使用律师函催缴陈欠物业费的作用可以获得更多的陈欠物业费的信息陈欠物业费的特点是时间长、原因复杂多样。在常规催缴陈欠物业费的 过程中，业主或物业使用人常常会隐瞒很多信息。接到律师函后，业主或 物业使用人一般能够提供更多的信息，诸如：1、物业产权人与使用人之间的租赁合同中双方约定的权利和义务的具 体内容；2、房屋经过多次产权交易后，交物业费的可能是新业主，也可能是物 业使用人，还可能是原来的业主。比如一个车库经过开发商抵押给商业银 行再拍卖给一个业主的过程，当向新业主催缴陈欠物业费时，他只想交自 己购买后的那部分物业费，根据收费员掌握的信息，应该由他承担以往的 费用，当收费员把律师函送...
