房屋租赁合同的优先承租权VIP免费

Word文档房屋租赁合同的优先承租权优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在原房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等条件下有优先于其他第三人承租的权利。这里讲的优先，主要是指在挨次上的优先，同等条件，主要指的是价格、期限条件。在我国一些地方性法规中，已经明确规定了租赁关系中的优先承租权。例如，《深圳经济特区房屋租赁条例》(XX)第四十二条：“租赁期限届满，在同等条件下，承租人有优先承租权”。《上海市房屋租赁条例》第四十四条规定：“房屋在租赁期满后连续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。”但是，在全国人大及其常委会制定的法律中，还没有关于房屋租赁优先承租权的明确规定。因此，“优先租赁权”不是法律的强制性规范。在现实生活中，常常会遇到房屋租赁优先权的问题。我们先看两个案例：案例一：原告誉恒公司与被告某中学签订一份房屋租赁合同。商定：原告承租被告房屋一套，每月1500元;合同期满时，在同等条件下誉恒公司有优先承租权。合同期满前，原、被告曾多次商谈续租事宜。由于被告将租金增至每月XX元，原告誉恒公司认为太高，未达成协议。此时，第三人市土产服务部要求承租此1Word文档房，租金1800元。被告在未告知原告的状况下，以每月1800元租给第三人市土产服务部，合同签订后双方办理了房屋租赁登记手续。事后，原告得知，向被告提出自己也愿以每月1800元续租房屋。被告认为已与第三人签订了协议，因而拒绝了原告的要求。原告遂向法院起诉要求爱护自己的“优先租赁权”，确认被告与第三人的合同无效。案例二：XX年3月，原告海鸿公司与被告清水河公司签订了《房地产租赁合同》，商定原告承租被告的肉菜市场，租赁期限至XX年5月31日止，并且在合同中商定了承租人有优先承租权。之后，原告发觉被告与梁某又签订了一份《肉菜市场承包合同》，商定于XX年1月1日起将上述肉菜市场给梁某承包，原告认为，被告与梁某签订的《肉菜市场承包合同》侵害了自己的合法权益。因此诉至人民法院，要求确认《肉菜市场承包合同》无效。这两个案件，都涉及三方当事人，两个房屋租赁合同，争议焦点是房屋租赁合同商定的“优先租赁权”的效力如何，有没有排解第三人的法律效力?对于房屋租赁合同中商定的“优先租赁权”条款的效力问题，存在三种看法。第一种看法认为，该商定无效。理由是我国现行法律并没有关于承租人的“优先租赁权”的规定，该商定不应受法律的爱护。其次种看法认为，该商定是双方真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，理应合法有效，因此对商定人和第三人均应产生拘束力。第三种看法认为，商定合法有效，但效力2Word文档仅限于当事人之间，对善意第三人不产生拘束力。笔者同意第三种看法。我国合同法第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”合同的实质，是当事人的全都的意思表示。是否订立合同、与谁订立合同、订立什么合同、怎么订立合同以及合同的变更和解除等等，都由当事人的意思来打算，这就是所谓意思自治和契约自由。依据这种自由，只要不违反国家强制性法律规定、不损害社会公共利益，当事人依其真实意思所达成的合意就为合法有效，应受法律爱护。因此，在租赁合同关系中，优先承租权虽然没有法律的强制规定，但当事人完全可以在合同中商定原承租人享有同等条件下优先租赁的权利。然而，合同权利不同于法定权利。法定的权利来源于法律的规定，具有普遍约束力，任何与之相违反的行为均属无效。合同的权利则产生于双方的商定，其权利的效力仅限于当事人之间，不能对抗善意的第三人。在上述两案中，原告和被告在租赁合同中商定了承租人有优先承租权，但被告未经原告同意，又擅自与第三人签订租赁协议，被告无疑侵害了原告的优先承租权利。那么，被告与第三人的租赁合同是否就因此无效呢?依据合同法第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”以及上述的合同法律原理，原告仅以具有租赁优先权为由，恳求确认被告与第三人的合同无效，是没有法律依据的。此时，原告不能主见合同无效，不能对抗善意第三人，只能基于违约，要求被告担当违约责任。在司法3Word文档实践中，...