第1页共6页本文格式为Word版下载后可任意编辑和复制物业服务合同抗辩权的行使与限制——兼评《审理物业服务纠纷案件的解释》第5、6条关键词:物业服务合同业主抗辩权的行使抗辩权的限制欠费催缴程序内容提要:物业服务合同中，业主动辄以物业服务不符合要求为由行使抗辩权，拒交物业费。因物业服务合同的特别性，抗辩权的行使存在很多弊端，如妨害小区业主的正常生活、妨害物业公司的正常经营、损害小区环境等。最高人民法院的《解释》第5、6条对业主抗辩权的行使与限制作了规定，对于平衡业主与物业公司的利益关系具有乐观意义。但仍有必要适当强化对业主行使抗辩权的限制，如对合同主体抗辩的限制、业主单个行使抗辩权的限制，应当规定只有达到肯定数量的业主同意才能行使抗辩权;通过业主委员会来行使抗辩权，将业主行使抗辩权的行为作为业主团体共同打算的事项。同时，物业公司对欠费业主行使抗辩权时，必需确保已交物业费业主的利益不受损害，不得对欠费业主停水、断电或停止小区公共服务。应当通过完善物业费收取公示制度、完善欠费催缴程序、发挥业主委员会的催缴作用、引入督促程序等，来进一步完善物业费收缴制度。第2页共6页本文格式为Word版下载后可任意编辑和复制引言近年来，业主与物业公司之间因物业服务引发的冲突已经成为影响住宅小区和谐、稳定的最主要因素。这既与物业公司未能供应准时、有效地为业主供应满足的服务有关，也与业主任意地、过于频繁地行使物业服务合同抗辩权有关。部分业主动辄以服务质量差、业主不满足为由拒绝缴纳物业服务费(以下简称“物业费”)，欠费现象较为普遍。据企业法人，向业主收取物业费，既是其能够生存和企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。locaLHost业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第二，关于个别、少数业主的抗辩。《解释》第5条并未对业主是否可以“单个”地行使抗辩权作出明确规定。假如单纯从解释论的角度来看，应当允许业主单个地行使抗辩权。但问题在于，小区业仆人数众多，若不对业主单个地行使抗辩权加以限制，极简单损害其他业主的合法权益。笔第3页共6页本文格式为Word版下载后可任意编辑和复制者认为，当已届商定支付物业费期限时，物业公司要求业主按约履行的，业主若要行使抗辩权拒交物业费，必需得到肯定数量业主的同意。换言之，只有当业主达到“肯定数量”时才能行使抗辩权，较为合理的建议是将业主数量掌握1/10或1/5以上。即只有经1/10或1/5以上业主同意，业主才能行使抗辩权。第三，关于业主委员会的抗辩。业主委员会是业主大会的执行机构、代表机构。对此，《物业管理条例》第15条明确规定：业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同，并监督和帮助物业公司履行物业服务合同。业主委员会作为业主团体的代表订立物业服务合同，其目的在于维护业主团体的共同利益。从业主、业主大会、业主委员会、物业公司之间的物业服务与收费关系来看，业主基于团体与团体成员间的关系而将物业费交给业主团体，业主团体基于与物业公司间的物业服务合同关系将收到的物业费支付给物业公司，业主委员会则是代表业主团体督促业主交费，并将收取的物业费支付给物业公司的业主团体执行机构35。因此，笔者认为，当物业公司未根据商定履行物业服务合同义第4页共6页本文格式为Word版下载后可任意编辑和复制务时，最为恰当的途径是通过业主委员会来行使合同履行抗辩权，即当达到肯定数量(如前述的1/10或1/5)的业主主见行使抗辩的，应首先通过业主委员来行使；当业主委员会拒绝行使时，才可以由业主直接行使。为了进一步限制业主抗辩权的行使，笔者认为，可以考虑将业主行使抗辩权的行为作为业主团体共同打算的事项来对待，即应当经过1/2业主同意方能由业主委员会行使[6]。(三)物业公司行使抗辩权的限制物业公司对未缴纳物业费的部分业主行使抗辩权，停止部分物业服务项目时，必需确保已按约支付物业费的业主能够享受到合同商定标准的全部服务项目。之所以应作出这种限制，是因为物业服务合同包含公共服务和...
