房地产网络销售市场监管制度的构建分析一、中国房地产网络营销市场的现状及监管制度的缺位在中国,房地产网络营销起步较晚。直到１９９８年,中华企业开始筹划并联建上海最早的房地产专业互联网站——”房产之窗”,并开展了网上房产拍卖。随后,北京搜房网、上海房产之窗、深圳房地产交易网、台湾家天下、香港房产网等２０多家城市联手组成大中华房地产门户暨房地产网络联盟,希望经过网上售房这种模式拓展市场。网上售房这一销售模式的出现,使众多传统房地产公司感受到了新的机遇和挑战。尽管如此,中国房地产网络营销市场进展的总体水平仍停留在起步阶段,状况混乱,远没有达到规模化经营的程度,基本上处于分散的游击状态下。首先,房地产网络市场呈现较为混乱的状态,全国各地大大小小的房地产开发企业开始一窝蜂地开设各种房地产网站,”各自为政”现象相当严重,散、乱、杂等情况明显,缺乏统一的房地产网上交易市场平台,无法对各式各样的房地产开发商进行有效的监督管理。其次,交易双方相隔较远而产生的交易双方——房地产开发商及消费者的身份未能有效确定,以致在一些网上房展和网上房拍上,出现竞买成功者没有实现其竞买承诺等情况,严重影响了交易的安全与稳定。再次,网络房地产销售广告铺天盖地,广告的真实性审查处于失控状态,消费者对此目不暇接,无从辨认孰真孰假,以至消费者对房地产开发企业的网络广告缺乏信任感,进而又反过来严重影响了房地产网络营销业务的开展。二、建立房地产网络营销市场监管制度的必要性分析”监管”源于英文中的”ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎ”一词,经济学界一般同意将其译为”管制”,意为政府代表机构施加给(一般是)私人公司的经济控制。但在法学界,对于具体的市场准入和信息披露的规定等管制手段,一般采纳”监管”一词与”ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎ”相对应,含义是监管主体经过综合性权力,从外部对市场主体遵守法律法规和交易规则进入、退出市场,以及在市场中自由交易的行为进行监督管理。有学者认为:过度强调政府的干预市场运作体制,往往使企业缺乏顺应市场竞争变化的反应能力。但更多的学者则认为:政府政策的职能在于促进或补充民间部门的协调功能,而不是将政府和市场仅仅视为相互排斥的替代物。政府政策的目标被定位于改进民间部门解决协调问题及克服其它市场缺陷的能力。笔者认为这两种观点都有一定的道理,关键在于把握政府与市场的关系和政府干预的度的问题。一般地说,现代经济学认为:凡是市场能够自我调节、行业能经过自律管理...
