房地产评估案例 2
4商场评估案例案例G 公司是一家大型商贸公司，因融通资金需要，委托 C 评估事务所对其所属的×商场进行评估
一、评估对象简介×商场座落于 W 市最繁华的商业街区，是 W 市经商的黄金地带建筑物共 24 层，其中地下 1 层，地上 23 层(裙楼 5 层，主体塔楼 18层)
大厦的裙楼自 1994 年开始运营，以招商出租营业场所为主要方式
第一层为日用百货区，二、三层是服装、鞋帽、床上用品区，四层为家具区，五层为舞厅、台球等娱乐区，地下室按人防工程设计施工，现为停车场和其他出租经营
主体塔楼为写字间设计，外部的面砖贴面、铝合金窗、玻璃幕墙已经安装完工，电梯已完成采购，但内部装修尚未开始
大厦自营业以来，一直是 W 市经营较好的商家之一
二、评估过程简介C 评估事务所的评估人员，根据必要的程序，在对委托评估的资产实施了必要的现场勘查、市场调查与询证的基础上对委评资产做出了评估，主要做法如下：(一)评估思路与方法的选取评估对象为经营性房地产，但其主体塔楼内装修尚未完工，因此对裙楼运用收益法评估，对塔楼运用重置成本法评估(注：塔楼部分按形象进度，考虑成本构成要素，采纳成本法计算，此处不再详列，仅介绍裙楼的评估过程)
(二)纯收益的求取1
总收益估计在今后一段时间内 W 市经济进展状况与前几年相比不会有大的变化，所以各年租金按前 3 年实际发生额的平均数计算调整
具体情况是： (1)一至四层为商业经营区，实际的租金收入由于各楼层经营品种不同而有所差别
一层经营日用百货等赢利水平低的商品，租金相对较低；二、三层经营鞋帽、服装等赢利水平高的商品，租金收入较高；四层经营家具，租金收入偏低
根据最佳效用原则和贡献原理，一至四层的租金收入应从一层至四层递减
因此，将各层的实际收入水平调整为客观收入，即：每月平均租金收入一层为 67 元／平方米；二层为 60 元／平方米；三
