商品房买卖合同案VIP免费

Word文档商品房买卖合同案1、动产租赁的限制适用从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。对于我国合同法第229条的规定是否应当适用于动产呢?笔者认为，动产租赁不应当适用该原则，其理由如下：第一，动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很简单取得，因此，没有必要赐予动产租赁权以特别的爱护。其次，对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。第三，租赁权的物权化应有肯定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。第四，从各国立法来看，立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，假如抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出1Word文档租抵押物造成承租人的损失担当赔偿责任;假如抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己担当。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。司法解释做出如此规定的缘由在于：虽然对于承租人享有的承租权，古今立法者的态度经过了从“买卖击破租赁”到“买卖击不破租赁”的变迁，逐步体现出一种租赁权物权化的趋势，但是，法律对租赁权效力的特别规定只是强化了债权的效力，从而达到对租赁人权利爱护的目的，但租赁权的性质不因此而转变。在将房屋抵押后再出租的状况下，仍旧适用“先物权优于后债权，物权优于债权”的原则。一旦债务人不能偿还债务，可以通过变卖抵押物用于清偿债务。3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其全部人或使用权人丢失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍旧与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能2Word文档由他自己承受。4、破产财产处理过程中的限制适用破产企业的房屋建筑作为破产财产，必定要进行拍卖或变卖，全部权确定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其全部的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于：(1)若适用该原则，那么租赁合同连续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一挨次的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及其次挨次的破产企业结欠税款，而且优先于同为第三挨次的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和安排原则，亦违反了公正公正的民法基本原则;(2)在很多破产案件中，特殊是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同连续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。3