加强投资控制 提高房地产投资效益中国加入 WTO 后，全国的建筑市场和房地产市场得到了不断完善和法律规范有序的进展。如何抓住机遇，迎接新的挑战；如何持续地提高房地产的经济效益，提高市场的竞争力；如何降低房地产的开发成本，最大限度地发挥投资效益等等。这是房产商们关怀的焦点。本文结合我国建筑市场和房地产市场的现状，从加强投资控制的角度，探究房产商如何提高房地产投资效益。重点介绍投资控制的主要措施和方法，对合理地确定和有效地控制工程造价，降低工程成本，提高投资效益的重要性。投资控制的措施与方法主要有以下几点：一、吸引造价专业的精英人才市场的竞争，说到底是人才的竞争。房产商要想控制好工程投资，提高投资效益，首先要吸引优秀的专业人才。如：造价工程师、房地产估价师、监理工程师、审价师、预算师等。房产商有了这些专业人员，并能为之提供良好的专业舞台和建立相应的具有竞争性、风险性的激励机制，发挥其特长；当专业人员的专业能量达到充分释放时，项目的投资控制工作必定能够卓有成效。值得注意的是，如吸引专业人才过多，管理成本的幅度也会因此上升。决策时，要正确地把握好引进人才“度”的最佳“配合比”方案。明智的房产商也应学会善于借用“外脑”来为自己进行咨询服务，寻求资质高、信誉好、经验丰富的专业中介机构进行长期合作，不断完善自身的管理。二、建设项目全过程投资控制1．项目可行性讨论从项目的可行性讨论开始，就要重视投资控制工作。如项目论证决策、项目投资结算、项目经济评估、资源有效地配置和利用、资金筹集和回收、市场需求预测等。只有合格地通过了可行性讨论的项目，才能进行开发。2．设计选型、优化设计有关资料介绍，设计方案的优劣对工程造价的影响度占 75%。房产商要择优选用信誉好、资质高的设计院。经优化设计后，设计出不断满足市场需求的创新方案和最佳房型。同时，房产商应严格要求设计方，将设计的保险系数在法律规范允许范围内降至最下限。一般来说，在保证工程质量的前提下，选用砼级别越低，单位平方米含钢量越少，造价越低；加之装饰材料也选用档次适中、价格实惠的材料，工程成本必定会有较大幅度的降低。3．工程招投标或委托施工发包代理通过工程招标（一般有费率招标、设计概算招标、施工图招标等形式），确定合理的合同价（工程造价）。房产商应首先考虑签约固定总价合同（闭口合同），要善于将施工期间的系列风险转嫁至中标方（承包商）。其次，再考虑...
