**项目策划（初稿）一、 项目基本情况（一）项目环境及背景（二）项目开发形势（三）已经取得的销售成绩（四）现存在问题（五）问题原因二、 市场分析（一）北京房地产市场环境分析（二）石景山地区房地产市场环境分析（三）主要竞争对手分析（四）市场空缺三、 项目分析（一）产品分析（二）SWOT 分析四、 项目定位（一）客群分析（二）市场定位（三）产品定位五、 问题解决方法及产品改进建议（一）产品硬性改进策略（二）服务改进（三）销售环节改进1、变被动为主动2、培训改进3、部门沟通改进（四）销售价格建议（五）推广策略改进1、现有推广策略效果分析2、广告效果分析3、推广方针建议4、广告方针建议5、媒体选择说明6、合理促销组合7、媒介宣传频率建议（第一阶段）（六）销售进度六、 市场应对策略（一）市场情报系统（二）营销战术系统一、项目基本情况（一） 项目环境及背景项目地块位于石景山区阜石路北侧 100 米，西临新都丽苑、西景家园，南接地铁古城家园 ，北有龙德公寓，与八角地铁站、长安街咫尺之遥，多路公交车 都可到达，交通便捷。楼型一期为一栋塔楼、三栋板楼，二期为三栋板楼。（二） 项目开发形势 该项目为公寓式住宅楼，目前共 12 种户型 ，总建筑面积为 160000 平方米 ， 可销售面积 140000 平方米 ，一期建筑面积为 90000 平方米，已经销售 70 套 。（划横线部分还需进一步资料核实）（三）已经取得的推广成绩1、 产品的特色分明，市场空缺寻找较准确。从品质来讲，作到了物有所值。而且户型设计优异，有极大的竞争优势。2、 宣传与推广方面取得广泛的社会效应。在石景山区的众多项目中，社会认知程度是最高的。3、 宣传的硬件设备齐全，从看房班车到销售处的风格装修样样到位，可以看出对于销售十分重视。4、 施工现场的条件也有利于配合销售。（四）现存在问题1、 进展商进行了大量的广告宣传，本项目也已得到很高的社会知名度，但销售情况与投入不成正比。2、 大量客户退房，初步统计退房率达到 80%以上。3、 目标市场容量出现问题。4、 销售工作中存在问题。5、 项目宣传的卖点针对性不足。（五）问题原因初步分析原因如下：1、 宣传与产品不对位2、 销售存在欺诈成分(从退房率初步推断)3、 部门之间沟通、衔接存在问题4、 在销售方面，代理商与进展商存在分歧5、 广告推广方面，代理商与进展商分歧较大6、 产品市场灵活性较差7、 销售人员的工作态度、人员素养存...
