合肥市国际广场项目租售收入估算

国际广场项目租售收入估算前言：本项目位于合肥市**西路 478 号，金华路与**西路交汇处。占地面积约 50.9 亩，地块南临**西路，西至金华路，东、北分别至东风塑料厂宿舍和啤酒厂宿舍。本项目周边两公里范围内，毗邻凤凰城·家家景园、颐和花园、虹雨花园、彩虹家园、广利花园、汉嘉·都市森林等中高档社区。本项目主要依据竞争导向定价（随行就市定价法）、可类比楼盘量化定价两种定价法对该项目进行租、售收入的估算。一 、定价指导原则和策略（一）可类比项目市场价格项目名称销售均价（元/㎡）性价比状况住宅盛世名城小高层 3600受交房事件影响较大，性价比较较差金色池塘洋房 4200、小高层 3200性价比优良广利花园小高层 3500性价比一般颐和花园小高层 3500性价比较好凤凰城·家家景苑小高层 3400性价比一般公寓旺城国际复式公寓 5320，一层商铺均价16000 以上性价比一般街区商业颐和花园二期：一层价格为 10000二层价格为 7000性价比一般金色池塘6000性价比一般凤凰城·家家景苑8000-9000性价比较高综合商业新都会·环球广场1 层为：1.9—2.74 层为：0.5－0.9性价比较高桐山国际购物广场沿街商铺：9000性价比一般安徽国际购物广场一楼沿街 20000 多性价比优良（二）、价格策略 1 定价原则与方法1.1 定价原则：鉴于大型商业及高层住宅物业远不及多层、小高层住宅的市场受众广泛，为取得良好的销售业绩，并于入市时较易获得市场接受，建议仍然实行低开高走、分期定价、循序渐进的价格策略， 主要可分为以下几个阶段:基本定价的原则为：1) “低开高走”策略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占市场份额，获得市场关注，聚集人气。实践证明，这种策略是最为保险而且容易造成楼盘热销效果的方法。2）入市时为市场留出一定的升值空间，吸引投资者入市，并使购买者获得心理满足，从而形成社会关系集团购买的局面。3）有竞争的市场价格，整体售价充分体现市场行情，体现业主级数。使质数价格比较达到理想水平，实现物业的社会公认 。 4）不宜将好的铺位一窝蜂推出，应结合低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。5） “特价单位”策略：以部分位置极差且面积较大的铺面以最低价出售，作为“特价单位”，以超低价造成热销、抢购场面。6）消化风险单位促销策略：在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价...