为评估某房地产价格，选取 A、B、C 三宗可比实例，有关资料见下表 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 成交价格（元/M2） 3800 4100 3950 成交日期 2025 年 10 月 1日 2025 年 5 月 1日 2025 年 6 月 1日 交易情况 -2% -1。5％ 0 区域因素 +3％ 0 -1％ 个别因素 —1％ +2% +1% 上表中各百分数均以估价对象为标准，正数表示比估价对象好,负数表示比估价对象劣，2025 年 6 月 1 日至 2025 年 10 月 1 日，该类房地产市场价格基本保持不变，试利用上述资料评估房地产 2025 年 10 月 1 日的价格。 A：3800*100/98*100/103/100*99=3802.64B:4100*100/98.5*100/102=4080。82C：3950＊100/99*100/101=3950.40三者平均数＝（3902。64+4080。82+3950.40)/3＝3944。621.某宾馆共有 400 个标准间和 100 个套间,标准间每个每天 200 元，套间每个每天 350 元,年平均空房率 25％.餐饮收益为客房收益的 30%.客房运营费用率为 35%，餐饮运营费用率为 55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年 200 万元.该类房地产的资本化率为10％。土地使用年限不限.搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示： 可比房地产价格（万元） 净收益(万元/年） A 25200 3000 B 29400 3500 C 23800 2800 D 16600 2000 试依据上述资料估量该宾馆的现时价格. 2.某在建工程开工于 2025 年 4 月 1 日.总用地面积 5000m2,规划总建筑面积 40000 m2，用途为写字楼.土地使用年限为 50 年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价 1200 元/ m2.该项目的正常开发期为 3 年,建设费用（包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等）为建筑面积 2800 元/ m2。至 2025 年 10 月 1 日实际完成了主体结构，已投入 50%的建设费用，但估量至建成尚需 2 年，还需投入 60％的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为 80 元/ m2，可出租面积为建筑面积的 70%。正常出租率为 80%，出租的运营费用为有效毛收入的 30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 3％,同类房地产开发项目的销售税费为售价的 6％，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程 2025 年 10 月 1 日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少（资本化率为 8%,折现率为 10%）。1。解：1、按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为: V=a/r 2、计算客房与餐...
