以项目公司股权转让方式转让房地产项目 的利弊分析以及应该注意的法律问题由于房地产开发周期长、投资大等特点，房地产开发过程中因后续资金不足或因其他市场因素导致房地产企业通过转让房地产项目积极谋求出路的市场现象频频发生，所表现的形式也不限于传统的通过项目整体转让即物权意义上的转让。于此之外，投资者发现通过对房地产项目公司在股权层面上流转可以合理地规避市场及法律上的某些风险、节约税费,因此实践中出现了大量事实上通过收购房地产项目公司的股权以实际转让房地产项目的形式。本文从以下三个方面探讨与此有关的问题：一、该种方式的合法性分析;二、该种方式的利弊性分析；三、应该注意的法律问题。一、以项目公司股权转让方式转让房地产项目的合法性分析《城市房地产管理法》第 37 条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条的条件的……。”;38 条第一款规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）根据出让合同约定已经交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;（二）根据出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的……。”基于上述土地使用权转让的诸多立法限制,实践操作中投资者通过收购项目公司的部分股权或全部股权以合理规避上述法定转让条件，尤其为规避未开发到百分之二十五的法定限制成为常例。据此，以收购房地产项目公司股权方式猎取房地产项目的方式的合法性遭到部分人的置疑，有观点认为假如通过收购股权方式猎取公司项下的受到上述限制的土地使用权是通过股权转让的合法形式掩盖转让土地使用权以躲避相关国家税收等“非法目的"的行为，根据合同法第 52 条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的……”的规定应被认定为该股权转让行为无效。鉴于此，有必要对以收购公司股权进行土地交易形式的合法性以及与直接转让土地使用权的形式进行区别和探讨。本人认为，以收购公司股权方式进行土地使用权的转让应当合法、有效。以下仅针对未开发至百分二十五的房地产项目进行土地使用权的转让常例的合法性提出如下理由：首先,对于股权转让方式以获得土地使用权形式的合法性分析:股东转让股份于股权层面的流转与公司转让土地使用权于物权层面的流转所表现的主体、权利依据、结果的不同点决定...
