住宅与商铺成本究竟一样还是不一样？房地产企业财税管理中的关键成本分摊技巧房地产企业的成本核算类别多，历时长，情况复杂，加之成本的核算与结转对于各个税种影响巨大，成本核算成为企业财税管理中的难点和焦点问题。房地产企业成本核算包括成本对象设置、成本的归集核算、完工标准的确认、共同成本的分摊以及成本的结转等多个重要环节.今日跟大家聊聊其中较为复杂的成本分摊技巧。实务中，很多企业财务人员也对于不同产品的成本分割表示困惑,比如：住宅和商铺成本究竟是否一样？该不该一样？我们的第一感觉首先是:不应该一样。但如何才能体现出不同？这种不同对于财税结果的价值何在？一、会计上对于成本分摊的描述《企业产品成本核算制度》中对于这个问题做了原则表述：第三十四条 企业所发生的费用，能确定由某一成本核算对象负担的，应当根据所对应的产品成本项目类别，直接计入产品成本核算对象的生产成本;由几个成本核算对象共同负担的，应当选择合理的分配标准分配计入.根据这一条的原则，我们可以将成本分为两类，一类是直接成本,能够确定由哪个成本对象承担,一类是间接成本，由几个成本对象共同承担。具体处理原则如下：成本类型推断标准处理原则直接成本一个成本对象承担直接计入该成本对象成本共同成本多个成本对象承担在多个成本对象间进行分摊依旧回到住宅和商铺的例子,我们从成本的几个主要方面来看看这种分类如何实施：1、土地成本在大多数招拍挂当中，整个项目的土地表现为一个整体，在单独的一块土地上可能既有商业，又有住宅，但土地出让合同中假如无法准确区分商业土地和住宅土地的出让金价款，那么土地成本将成为共同成本,需要根据一定的方法分摊。由于所得税中规定了土地成本的分摊应当根据占地面积法，因此实务中企业会计处理也基本采纳此种方法,避开会计和所得税差异.占地面积法具体方法略。2、前期工程费虽然是一个较为庞杂的科目,但基本都是为整个项目服务,因此应属于共同成本，分摊的方法在企业所得税中无明确限制，实务中基本采纳建筑面积法进行分摊。3、建安工程费这个科目是整个开发成本的核心，无论从重要性还是数据占比。建安工程费包括建筑、安装和装饰三大类。每种成本究竟属于直接成本还是共同成本需要区别对待.先来说说建筑吧，作为建安工程费中最重要的内容，建筑通常由总包方统一实施，最终出具决算报告。对于住宅和商业分别应当对应多少成本，决算报告中一般不会准确区分.假如是这样，则是共同成本需要...
