市 场 篇一、上海市别墅市场总体概况上海素有“万国建筑博览会”之称，百年沧桑变迁，东西方文化交融，留下了众多各具风采、造型变化丰富、别有人文内涵和历史价值的各式别墅建筑。从英国乡村式的沙逊别墅到哥特式的马勒公寓；从构图严谨的德式宋子文私邸到造型简洁的西班牙式海关总署别墅；从罗马风格的王伯群住宅到中西合璧的李鸿章的丁香花园……林林总总，不胜枚举。旧时上海别墅的发展，是当时历史的缩影，也是那个时代市场经济的产物。解放后上海市别墅市场的开发热潮大体分成了三个阶段：从 80 年代后期到 90 年代中期，上海第一轮别墅开发热集中在徐汇、虹桥地区与市郊结合处，立项建造 100 余个楼盘，交付使用约 70个，平均销售率达 80%。但这些项目大多选址无特色、设计无风格、追求高利润，管理不到位，第一轮开发热在“内外交困”中走向疲软。第二轮别墅开发热从 98 年下半年起，内销别墅的开发以全新的理念和模式给别墅市场注入活力，产品多样化，形成“低层、低密度、低容积率”的“三低”联排、独立式、叠加式住宅。它们特色鲜明、风格多样，交通便捷、配套齐全，不同档次、各有风格，城交结合、各具特色。面向中、高层消费者，以总价 40-80 万元、80-200 万元、200 万元以上的低、中、高三个档次满足市场需求。第三轮别墅开发热从 99 年至今，尤其 2000 年是一个“别墅年”，从目前的形式看，度假式别墅、生态型别墅、具有时代风格的别墅、量身定做的别墅等等个性化、环保化、节能化的别墅成为需求者的青睐。别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的最高境界。随着我国经济的进一步开放，已有越来越多的境外人士与来沪的外国专家、港澳台人士、跨国公司高层管理人员等需购买或租赁此类物业，国内也有相当一批成功人士欲购买此类物业，用于投资、居住、租赁、休闲、度假等。随着 WTO 的步伐临近，优越的地理位置，优美的自然景观，以及无法复制的人文景观，独具品质的高档别墅市场正在悄悄升温。人们的生活理念从过去的“进城”到现在追求品质、扩大居住面积、改善居住条件、追求回归自然、提高生活质量的“出城”发生了巨大变化。据统计，目前沪市别墅中最为走俏的面积在 150-280㎡/套，均价在 4000 元/㎡左右，总价在 50-180 万元/套的中低档别墅，而从今年下半年开始，又将有大体量的别墅社区冲击住宅市场，预计明年楼市将出现中低档别墅与高品质、高总价别墅统领市场的格局。 （一）、...
