从一起案件看架空层的权属问题 摘要： 作者：刘志强（建设工程业务研究委员会委员，长安律师事务所上海分所） （本文由上海律协建设工程业务研究委员会上传并推荐） 一、案情简介 2010 年，福建省建阳市紫荆花苑小区业主委员会就小区架空层权属一事起诉开发商，福建省建阳市法院一审根据《物权法》第七十三条及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条判定：该架空层属业主委员会全体业主共有，归全体业主管理使用。开发商对判决不服，上诉到福建省南平市中院，南平中院于同年 11 月 3 日认为被上诉人讼诉主体错误，应由业主作为本案讼诉主体，判定业委会败诉。 2011 年初，小区业主就这一案件向建阳市法院提起讼诉。但是，在本次诉讼中，建阳法院根据《物权法》第七十四条及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，判决原告小区业主败诉。 同样的案情、同一个法院、适用同样的法律与司法解释，为何会判出截然相反的两个结果？这是让人百思不得其解的地方。 二、架空层的含义与用途 根据《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）的术语解释：架空层（OPEN FLOOR）是指“仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。”而根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB /T 50353-2005）中的术语解释，架空层 （empty space）是指“建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。”两个文件中对架空层的定义虽然不完全相同，但其所表达的内容相差不大。简单来说，架空层就是把建筑物用柱子架空的那一层。架空层以前多用木柱架空，也有用石材的，随着科技的进步和建筑材料的发展，除了一些仿古建筑还用上述材料外，现代建筑物的架空层都采用了钢结构和钢筋混凝土材料。 架空层是沿海地质状况不佳地区高层建筑经常采用的一种方式，设置架空层最初主要是防止地基微小的不均匀沉降造成墙体开裂，现在更多的是为美化小区环境、增加活动空间和绿化面积，并且增加公共面积而作出的一种变相指标平衡方式。开发商通常会将架空层用于停放业主的自行车、摩托车，或者将架空层半封闭后，作为机动车车位进行出售。 三、关于架空层权属的争议 在商品房出售（预售）合同中，如果开发商与业主没有就架空层的权属问题进行约定，在业主入住后，双方往往就架空层的所有权和使用权问题会产生争议开发商认为小区架空层的产权应当归其所有，理...
