前言：在与天洋置地及维拓设计院初步会商，并概略明确项目定位与产品组合之后。再以市场相关数据与研究结论所印证，我司进行多轮研讨与会商之后，撰写本报告。以期为项目产品定位、定型与定性提供充足依据与明确方向。从而打造出针对市场需求，应对市场竞争的，具有较强生命力的产品。有效达成开发商与投资商对资本扩容与增值的企业目的。1【策略篇】2一、项目概况项目座落：项目坐落于长虹大道、陆家垅路交汇处。项目总用地面积：58562.22平方米。项目容积率：3.2。项目总建筑面积：约187399平方米。项目建筑密度：45%项目绿地率：28%项目建筑间距系数：1：1H项目情况概述：项目所处长虹大道，东西向贯穿九江市南沿，九江火车站坐落其上。为九江的门户道路与城市景观道路。路幅宽扩，交通流量巨大，多路公交车均行使其上，私车与公共交通抵达度较高。项目西侧陆家垅路，为新辟市政道路，尚未完全竣工。过长虹大道后，即中断。不具备良好的通行条件与人流导入能力。项目所处区位紧邻九江传统景观区域——南湖，但由于相邻建筑等客观原因，几乎无法满足实质意义上的观景要求。且不属于固3有高尚区域——“体院”范围。因此，在地段性与景观性方面，支撑“豪宅”定位乏力。二、项目SWOT分析2.1项目客观优势分析2.1.1项目整体优势分析所在区位优良，交通抵达便捷项目紧邻长虹大道，此路为6车道的城市景观快速道，且横贯九江南部，并与多条交通干道相衔。通过陆家垅路，可顺畅连通庐山南路。并与九江市核心街区，间接缔结形成，快速有效的放射型车行交通网。同时，项目周边道路即设有8路公交车站，亦可便捷达成与九江各处的公共交通缔结。故，项目整体外部交通设施与道路网资源丰富，使项目具备良好的外部交通条件。相邻关系较好，便于多类营建项目东邻九江市现市政府，即使其未来搬迁，其土地也应以住宅或商办类用途为主。不会对未来项目住宅使用造成影响。而项目4北侧为市政府宿舍，同为居住类物业，且居住人群固定，素质较高。对项目未来居住亦不会造成影响。地块西侧，部分为商务酒店其他为拟建住宅小区。与本项目产品属性相同。故，项目所处环境及其相邻关系，有利于项目进行住宅类产品与小体量商业建设。2.1.2项目住宅优势分析地块纵深充裕，便于私密化产品构筑项目南北向进深达300米以上，东西向进深达200米以上。且非沿街面均相邻私密、低噪音物业。故项目拥有充足腹地，进行对私密性要求较高的高档住宅类产品营建。结合部分具有屏蔽作用的，外沿建筑物构筑。将使项目内部物业具备更高的私密性与独享性。毗邻主力商业，生活采买便捷项目相邻陆家垅路与庐山路交汇处，距项目约5分钟步行路程。计划新建并招引大型生活类卖场——沃尔玛。该卖场素以货品齐全、价格低廉、消费环境有序著称。待其开业后，将以其良好的品类组合与消费环境，满足项目业主与住户几乎所有生活类商品与食品的采买所需。定量商业配置，提升居住品质项目控制性详规中，设定项目将划出部分面积进行商业设施构筑。对于总建筑体量达到18万平方米的大型住宅小区而言，配置独5立自主的商业服务体系势在必行。且，鉴于项目将进行高档居住性物业建设的想定，项目理应配置部分非盈利或低盈利性服务设施，进行基本会所体系组织。而商业服务体系的搭建与配备，将使项目可以弱化独立会所设施，并将大量的会所服务功能融入商业服务体系中，借助商业部分的经营特性，降低会所运营成本。达成短期建设成本降低，与长期的运营成本控制的目的。紧邻城市景观带，便于高档住宅构筑项目地块南为九江城市景观道，北面九江景观水系——南湖。虽为“名湖国际”与“供电局宿舍”所阻，导致多数单元无法欣赏北向湖景。但项目地块仍属九江高档住宅板块。故，于产品规划阶段，强化内部景观体系设计，达成内部圣景远胜外的效果。单体排布时注意充分利用主要景观面间隙，尽量增多景观单元量。由此达成内外皆有景的效果。紧邻九江重点中小学学区，子女就读方便项目近邻九江重点小学——湖滨小学，与重点中学二中。项目未来居住者子女均可入读，由此可吸纳部分九江下属县市学龄青少年的父母选购本项目。2.1.3...
