第1页共6页本文格式为Word版下载后可任意编辑和复制农村房屋的买卖合同效力[关键词]：农村房屋宅基地使用权房屋全部权合同效力地随房走一、房地产权现状和农村宅基地使用权谈农村房屋买卖，首先要分析目前我国的房地产权现状，我国的土地全部权有二种全部制：国有和集体全部.所以任何单位和个人都无法取得土地全部权，且土地全部权是不允许买卖的。而对于房屋是指建筑于地上的供人居住和从事营业或其他社会活动的建筑物，其总是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，对土地的占有、利用在肯定时期内已完成，以后主要表现为对房屋的占有、利用，故房屋和土地不行分及其占有的相排斥，事实上在两个全部权不全都时只能表现为一种占有使用。现实中土地全部权人使用他人全部的房屋，对房屋享有使用权，房屋全部权人失去占有使用房屋的权利这种情形很少见，这是由于购房、建房的目的所打算的。而拥有房屋的全部权而占有土地使用权的状况大量存在，如全部的私有建筑（包括农村在宅基上建设的房屋）和商品房屋的全部权人，所以通常情形第2页共6页本文格式为Word版下载后可任意编辑和复制下，我国目前都是表现为房屋全部权人占有使用土地，而不是土地全部权人占有使用房屋。国家为了进展房地产也建立了国有土地使用权出让的有关法律法规，在日常中只要土地使用权还在使用期限内，应是地随房走，而当土地使用权使用期限已到，这时才有一个房随地走还是地随房走的问题。而土地使用权的有期限性，这就会发生土地使用权的有期限性和房屋全部权长期性冲突，导致不动产存在自然的缺陷，而农村宅基地上的房屋不存在这个问题，只要房屋存在，就可永久占有宅基地的使用权，除非房屋倒坍、灭失重新建筑，则要审查使用人是否符合条件。locaLHost宅基地使用权是用益物权的一种，为我国所特有。它指的是农村居民及少数城镇居民为建筑自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权一般分为两种：农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。农村宅基地和城镇宅基地的区分在于：农村宅基地是与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，在肯定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，而城镇宅基地则不具有这一特质。本文所讲的即是农村的宅基地及第3页共6页本文格式为Word版下载后可任意编辑和复制其上的土地。关于宅基地使用权的性质，我国学者大都认为，宅基地使用权本质上属于土地使用权。宅基地使用权具有如下的特点：1、农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。也就是说，农夫申请宅基地很大程度上是因为农夫是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或者户的名义申请宅基地。2、宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权，首先表现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利。对于宅基地，权利人有权在宅基地上建屋和附属物。由于房屋可以继承所以宅基地使用权实质上也可以继承，因此宅基地使用权是一种无期限限制的权利。3、集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。因为土地资源的有效性，不行能给每个农村居民供应更多的宅基地，而每户申请到一处宅基地，即足以保证其基本的生活需要，假如允许申请多处，则将导致土地资源的第4页共6页本文格式为Word版下载后可任意编辑和复制铺张。从以上定义可知，不仅是农村村民所享有，也有极少数城市居民所享有，在宅基地上建筑的房屋对于土地的使用权是永久占有的，全部地随房走是必定的，由于建筑人对于房屋全部权的长期性，而房屋只要没有倒塌、灭失，即便申请人失去社员的资格，也是享有宅基地使用权的。二、农村房屋买卖现状和法条分析目前，对于城市房地产买卖国家也出台了相关的法律法规来规范城市房地产的交易。相对于城市来讲，规范农村房地产的买卖的法律法规只有零星的几条，而发生在我们四周的农村房屋买卖的纠纷却是时有耳闻，这就给法院的判决带来了不便，也不利于交易的双方了解自己的权利义务。同时对于宅基地使用权不得转让而使农村房屋全部权人无法行使全部权中的处分权，让我们先来看看下面两个案例：1、1992年某城市居民向北京市顺义区后沙峪一村民赵某的丈夫购买了...
