第1页共20页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共20页序引2010年尘埃落定，房地产市场在一年纷繁复杂的波动中逐步地又向历史的高点渐渐靠近，年底更是在房产税的传言中水涨船高，拉出一波抢购风潮；2011年的大幕现已徐徐拉开，房产税随着重庆试点等消息似乎更为明朗化，三月即将到来的两会政策指挥棒不知又将倾向何方，本文试图从楼市乱象中初析历史走势和发展动向，抛砖引玉以供阅者进一步判断。第2页共20页第1页共20页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共20页概述相关数据显示，2010年末上海新房市场每日成交量多日突破千套，达到年初新政出台前水平，成交面积也达到10月以来的最高点，而12月20日至12月25日商品住宅成交均价更达24476元/平方米，环比前周上涨4.5%，创下了5月10日以来新高。新增供应量方面，2010年整个12月上海全市取得商品住宅预售许可证的楼盘共71个，面积达156万平方米，直逼“金九”一手房供应高峰。在供应支撑之下，2010年12月商品住宅成交量延续了2010年11月月末的反弹势头。佑威房地产研究中心的数据显示，12月20日-12月25日上海市商品房新增供应面积为69.2万平方米，环比大涨39%。在这些商品住宅新增供应中，再次出现大批高端楼盘，例如闵行星河湾、九龙仓玺园、祥生福田雅园等项目的最高参考价都突破了5万元/平方米，龙仓玺园最高参考价达到了7.3万元/平方米，相比其上批房源参考价上涨了64%。12月20日-12月25日，上海单价3万元以上的商品住宅成交量达到了9.8万平方米，一举让上海楼市均价突破2.4万元。不仅这岁末的翘尾，整一个2010年，开发商都交出了亮丽的成绩单，全国主要的30家房企全年住宅销售接近8700亿元，销售面积8449万平方米，销售均价也大幅上涨24%。然而，2010年又被称为“史上调控最严厉”的一年，调控是2010年的房地产市场无法绕开的话题。在2010年年初“两会”之际，对房价调控的呼声就已经达到了最高点。从4月17日开始，被称为“史上最猛烈的调控”终于落地。在年中有回暖迹象之后，10月，新一轮调控席卷而来。然而，在接踵而来的调控攻势下，房产市场依然火热，房价仍然上涨，这其中一个主要的原因是各房企灵活应对调控政策，实现资金充裕，放量供应楼盘。房企的灵活应对，使得他们在外环境的猛烈改变下依然能够交出好的成绩，实现利润的不断增长。2010年居住用地出让加速，二线城市增长显著。万科、保利、金地、绿地、中海、朗诗、明发等都在二线城市积极购地。而随着企业转型和战略转移的需要，房企同样在岁末年关涌现了一波人事变动潮，投资管理及商业运营人才紧俏。2010年又被业内称为“基金年”。国内著名房企纷纷投身私募领域，如复地、金地、星浩资本、中国海外、首创置业等。清科研究中心统计数据显示，2010年前11个月，国内共有10只房地产基金成功募集18.59亿美元，基金数量与金额分别为2009年全年水平的5.0倍和3.40倍。本文选取几个优秀上海房企作为典型进行深入剖析。第3页共20页第2页共20页部分房地产上市企业三季报财务数据分析（恒盛复地为上半年数据）企业代码资产负债率（%）流动比率（倍）速动比率（倍）现金比率（倍）存货周转率（%）净利润率（%）总资产报酬率（%）净资产收益率（%）净负债率（%）每股盈利（元）净资产规模（万元）净利润（万元）万科A00000273.7%1.650.520.2912.8%11.8%2.4%8.1%27.2%0.044,933,67366,482保利地产60004878.9%1.650.540.2414.5%11.0%2.2%8.9%145.8%0.142,883,79566,558金地集团60038372.3%2.150.500.4415.7%5.9%2.5%8.5%56.3%0.031,818,3249,961陆家嘴60066349.5%1.200.310.117.4%16.4%4.9%9.1%34.6%0.031,178,6645,062张江高科60089561.5%2.011.030.7412.9%60.0%3.3%8.3%82.4%0.11619,01017,291上实发展60074880.9%1.640.390.3115.4%17.2%3.0%15.0%103.1%0.11286,15315,696新黄浦60063852.5%3.741.671.537.8%109.8%2.5%5.4%24.9%0.12315,5346,911恒盛地产*0008562.3%2.831.270.358.2%14.7%1.3%3.1%106.7%0.051,201,76836,610复地集团*0233776.8%1.100.490.2522.3%40.2%4.5%19.4%110.9%0.55770,025137,830平均...
