李武霞、广州侨鑫物业有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审结日期】2022.06.22【案件字号】(2022)粤01民终7066号【审理程序】二审【审理法官】郑怀勇戴俊英闫娜【审理法官】郑怀勇戴俊英闫娜【文书类型】判决书【当事人】李武霞;广州侨鑫物业有限公司【当事人】李武霞广州侨鑫物业有限公司【当事人-个人】李武霞【当事人-公司】广州侨鑫物业有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】李武霞【被告】广州侨鑫物业有限公司【本院观点】根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规1/15定》第一条第三款规定，本案属民法典施行前的法律事实持续至民法典实施后，该法律事实引起的民事纠纷案件，应适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金合同约定质证诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，李武霞向本院提交：李武霞委托北京观韬中茂(上海)律师事务所于2022年1月11日向侨鑫公司发送的律师函及邮寄面单、邮寄状态，拟证明李武霞通过发送律师函的方式要求侨鑫公司承担维修义务，但侨鑫公司接函后并未联系李武霞，亦无愿意履行义务的意思表示，侨鑫公司作为物业服务企业并未尽到应尽义务的事实。侨鑫物业公司质证意见为：因我方没有见到该律师函的原件，故三性无法确认。首先，侨鑫公司从未收到该律师函，李武霞提供的证据中没有该律师函的妥投信息。其次，关于律师函文字内容所述的维修内容，李武霞自2015年居住在涉案房屋至今，则其应向原出售方黄天宇在合理的期间内主张涉案房屋存在的装修瑕疵问题。至今为止，没有任何证据证明侨鑫公司对涉案房屋现状的瑕疵问题有维修义务。基于维护物业服务企业与业主的关系，侨鑫公司多次积极联系李武霞本人，希望通过协助或有偿服务的方式尽可能在合理范围内配合业主解决问题，但李武霞没有积极回应及配合。因此，涉案房屋目前是否还存在上述玻璃幕墙及推来门问题，侨鑫公司不知道。李武霞没有长期居住在涉案房屋内，李武霞也无意愿去了解物业服务的事实情况。【本院认为】本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，本案属民法典施行前的法律事实持续至民法典实施后，该法律事实引起的民事纠纷案件，应适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点为：李武霞是否需向侨鑫物业公司支付2019年1月1日至2021年9月30日期间的物业管理费及利息？对2/15此，本院分析如下：根据《物业管理条例》的规定，开发商在业主委员会成立或者另选聘物业管理单位之前，可选聘物业管理企业对所开发商品房进行物业管理。从一审查明事实可知，侨鑫公司作为开发商委托的提供物业管理服务的物业服务企业，依据该司与开发商签订的《侨鑫汇悦台前期物业管理服务合同》，已向涉案房屋所在小区履行了物业管理职责。涉案房屋位于小区内，李武霞虽未直接与侨鑫公司签订物业管理委托合同，但李武霞在实际取得涉案房屋的所有权后，已成为小区的业主，在上述物业服务合同未解除前应接受该份合同的约束，且李武霞实际接受了侨鑫公司的管理和服务，故侨鑫公司诉求李武霞向该司支付欠付的物业管理费及利息于法有据，应予支持。至于李武霞提出开发商在选聘物业公司中存在程序问题及侨鑫公司在管理服务上存在种种问题的抗辩均不足以认定应减少侨鑫公司收取管理费的金额，更不能全额免除李武霞应支付物业管理费等费用的义务。本案一审判处并无不当，本院予以认可和维持。综上所述，李武霞的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人...
