第1页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共9页【转】住宅项目定价方法转载自vankegroup住宅项目定价方法住宅项目的定价方法较多，但在实际运用中，有的定价方法没有考虑市场需求和行业竞争状况，有的虽然从理论上考虑了市场需求和行业竞争状况，但没有现实可操作性，故本文提出一种既能反映市场需求和行业竞争状况又可用于实践操作的可量化的定价方法，并对该方法全过程的定价进行探讨，最终确定出每套单元的可售价格，以期对那些从事房地产项目定价人员起到一定的借鉴作用。关键词：定价方法，类比量化定价法，价格调整系数一、概述在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有成本加成定价法，它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为项目的单位售价，其公式为P=C×(1+η)[1],但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅要么卖不出去要么企业不能第2页共9页第1页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共9页获取较大的利润。差别定价法，它指房地产开发商经常根据顾客、房屋形式或形象、时间、地点的差异来制定不同的价格；差别定价是房地产开发商按两种或两种以上的价格来销售住宅，而这些价格不一定完全反映成本费用上的差异，这种定价方法没有很好地反映市场需求和行业竞争状况，特别是根据顾客差异、房屋形象差异来定价更像是一种促销手段。竞争定价法，它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法，这种方法它考虑了市场需求和行业竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较常采用的定价方法，但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑，这样就显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分，故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。此外，还有尾数定价法，这种定价方法使得消费者感觉到开发商是在认真定价，让消费者有占到便宜的感觉。整数定价法主要对高档住宅，如别墅，其目的是为了体现消费者身份和地位。在本文中，笔者主要介绍一种能够运用于房地产企业中实际可操作的定价方法，它其实是对第3页共9页第2页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共9页价法的一种深化和延。在这里，笔者姑且称之为类比量化定价法。二、类比量化定价法该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其响因素的不同分别确定权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋第4页共9页第3页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共9页五、项目均价的确定通过表2确定的各影响因素的权重和拟售项目及类比项目所赋予的分值，第5页共9页第4页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共9页由公式得出各项目的总分，其中n表示项目影响因素的项数，Wi表示权重，Fi表示分值，其计算如表3。表3类比量化定价法计算表然后根据表3得出的数据，运用最小二乘法建立回归方程，即P=a+bS[4]，其中P为项目均价，S为项目得分，确定参数a和b后，代入拟售项目的得分，即可得拟售项目的均价。六、住宅项目各单元定价上述定价只是制定出一个小区或一栋楼的基准平均价格，而对具体的某一单元而言，由于位置、层高、区位、朝向、景观、户型等的不同，对购房者来说，就有着不同的效用。所以需将各单元分别定价，以不同的价格来体现效用的高低。1、项目位置价格调整系数项目位置价格调整系数是指在一个小区中，根据各栋楼宇的位置、坐向、临街状况、楼间距、与小区花园、公共配套服务设施的距离等来综合调整价格系数。如南北朝向、较大的楼间距、临近配套设施、外观漂亮的楼宇的价格就会相对高些，如表4所示。表4项目位置价格调整系数表第6页共9页第5页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共9页注：其中m、k一般在5％以内，如果位置差异特别大，可取更大的系数，但一般不超过15％。2、项目楼层价格调整系数项目楼层价格调整系...
