商业地产成功之道和实盘攻略姜新国：中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地产专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大、浙大、交大、人大、复旦、西南交大、厦大等名校讲授商业地产，业界有商业地产“教父”之称。上海知名商业地产服务机构—上海在行置业投资咨询有限公司首席专家，商务部属下的中国城市商业网点开发管理联合会常务理事、学术委员会副主任委员、专家委员。从事房地产近20年，担任过大型开发企业的总助、副总经理，谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有《商铺投资》、《商铺韬略》、《商业地产开发、经营和管理》（清华大学房地产总裁班重点教材）、《招商定输赢》。主持或参与了“世博轴”、“中医药服务贸易示范基地”“南站地下商业空间”、“万科”项目等近百个项目的策划、规划、招商和开发运营工作，是国内外公认的实战型专家。姜新国联系电话：13601805740E-mail：j13601805740@126.com一、价值法则（一）商业地产价值及其规律1、商业地产概念固化资本2、商业地产价值构成房地产价值商业价值3、价值表现(1)商业价值影响房地产价值表现(2)商业利润支持租金，租金支持房价4、商业地产基本开发模式一是产品性开发二是资产（持有物业）开发三是两种模式复合开发5、和住宅的比较差异（二）商业地产分类1、项目类型（1）单一型：纯商业地产（2）复合型：商住复合、商旅复合、商办复合、工商复合。（3）城市综合体：商旅办组合、商住办组合、工商办住组合等。2、产品类型（1）物业形态：商场物业、街铺物业（2）经营方式：出售\自营商业\出租持有\售后返租\转租（3）收益方式：租金收益商业利润开发利润转让利润3、商业地产基本形态（1）购物中心（2）商业步行街、休闲街区（3）百货商场、超市、专业卖场、主题商场（4）市场：综合市场、专业市场（5）汽车业态——城市店、汽车大道、汽车MALL、汽车公园（6）奥特莱斯（7）社区商业中心和邻里中心（三）价值法则及运用1、六个差比:路段差\物业差\位置差\楼层差\面积差\业态差2、注重8个效应的使用:水盆效应\大店效应\名店效应\坪效联动效应\商场运营中的“二八”效应\双叉效应\业态互动效应\通道效应二、发展策略抉择（一）市场环境市场特点金融条件企业介入商业地产动机(二)各企业发展商业地产策略分析(三)可以借鉴的商业地产发展模式1、房地产模式：万达模式适合中国现阶段的商业地产发展模式“租售并举”，“以售代融”2、资产经营模式：恒隆模式3、轻资产取胜模式：百联模式4、红星美凯龙模式：一地两用5、山东银座模式：商业优势6、凯德模式：未来发展方向7、五洲国际模式：散售包租（四）企业发展商业地产的战略1、长期战略经营实心化资产优质化操作系统化项目品牌化2、阶段策略品牌化模式化情景化金融化三、商业地产融资和盈利模式我的格言：利润再高不能让您升天，资金链断裂却可让项目走向地狱。——关于融资重要性（一）商业地产融资特点解析1、影响商业地产融资的五大因素（1）货币供应量和产业导向（2）行业利润（3）商业地产市场风险——包括政策和法律风险（4）收益率和趋势判断（5）物业条件2、关于商业地产融资（1）收益高低不影响成败；影响成败的是现金流量（2）融资能力决定项目规模（3）商业地产融资终究会从借贷变成资产融资资金来源：银行、实业资本转移及委托贷款、境内外房地产资本、各类基金、民间资本等；融资类型：合作，共同投资—商业计划书、股权和股份实物融资—担保物价值、借款资产融资—现值稳定，收益可期，偿还能力轻资产融资—如技术、牌誉，比例在20%以下（二）融资方法和通道1、融资方法：直接融资和间接融资直接融资：借款间接融资：各种间接可得到资金的方法如：吸引投资、置换、资产变现2、商业地产融资通道：以售代融—常规、资本放大土地融资—常规、资本未放大带资施工—常规、减少支出合作建设—主导权明确；利益分配合理REITS—房地产信托，在中国暂时不可行基金—私募基金和公募基金，准房产商银行贷款—低融资成本，四证齐全扩大股本—吸纳投资股权质押—含土地的公司的产权交易股权转让—股权出让，吸纳投资资产融资—收...
