地铁脱贫之道——浅析地铁运营与沿线物业的统筹发展□作者：陈明峰日期：2003-10-31第一部分：地铁与城市发展的紧密关系一、地铁建设的效益地铁是一种载客量大、快速准点、舒适安全、环保的轨道交通。除了为市民出行提供快速、稳定的交通工具外，地铁的社会效益还体现在以下几个方面：1、沿线商业提升生活空间和便利度地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过地铁站快速的到达城市的商业中心、办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动的场所。在国外，在乘地铁上班途中，人们还能把生活中的事务如洗衣、冲胶卷，都在地铁沿线完成，而地铁也成为沿线小商业货物供给的主要通道之一。2、改善城市投资环境，使城市间的距离格局发生变化；地铁的快速便捷使城市的距离越来越近，城市的规模也因此可以发展得越来越大。地铁与机场、巴士站、的士站以及轮渡等不同交通工具的便捷接驳，使城市内与城市间的距离大大缩短，城市投资环境大大改善；城市距离格局变化，使人们居住在城郊、工作和购物在城市中心的生活已经成为现实。3、为沿线土地带来增值地铁的开通运营，带来了一种蕴含无限商机的“地铁经济”，从而带旺一个片区，增加物业升值空间。国际研究发现，地铁对周边区域的地价提升比率，根据原有区域条件不同可达到5％-15％；原有区域距离城市中心越远，原有交通条件越差，地价提升比率越高。[例1]：广州地铁于1993年开工，开工当年和第二年，广州地铁一号线沿线物业升值15％~25％，1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升值15％~25％。对商业价值提升：一号线开通后，带动中华广场商铺升值5％，流行前线的租金也上升了近一倍多。[例2]：天津红桥区随着地铁一号线的建设以及各个公共建筑设施的完善，使得该地区在2003年1月份区域综合指标达67.9点，较2002年12月上涨7.9点，增幅为13.2％。二、面临的困境：地铁投资巨大政府负担沉重地铁建设的一个世界性难题是：地铁建设耗资巨大，建设周期很长。而其作为公益事业，地铁只能以低廉的运价提供优质服务，不仅如此，地铁每年还有大额的折旧费用、资金利息和维修费用。因此，世界各大城市的地铁营运都是无法赢利的，必须由政府每年给予财政补贴。很久以来，多数城市的财务状况决定了给地铁的预算是有限的资金规模，传统的专款政策由于对政府总体预算管理产生的负面影响，不具有可持续性。然而地铁一旦投入营运，就很难停止运作，就象一台不断吃钱的老虎机，成为政府极为沉重的负担。支持数据与案例I.地铁建设时间：莫斯科地铁首期5年（1931年开始修建，1935年建成通车。）广州地铁一号线5.5年（1993年12月28日——1999年6月28日）II.地铁造价与其它交通设施造价对比：III.经营成本往往大于运营收入地铁单凭客流运营收回成本在全世界都没有先例，以广州地铁一号线为例，投资122亿，运营三年下来，平均每年运营收入在1.8-1.9亿元人民币水平，但就去年而言，运营成本却达2.3亿元人民币。四、难道地铁真的只能成为一条源源不断的流钱线吗？香港地铁是目前唯一打破“亏钱”规则的地铁。事实上，香港地铁是目前世界上唯一经营获利的地铁公司。香港地铁自1979年底逐段投入运营，经营初期，是没有盈利的，其一是收入少，二是利息开支大。随着地铁各站投入运营，乘客量不断增加。地铁公司自1998年开始剔除沉重利息开支和其他经营费用后，首次出现2亿元盈利。截至2000年上半年的20年半的时间里，逐步由前12年的亏损，转为盈利，其中1998年的利润达到28.19亿港元；1999年盈利21.16亿港元，2000年利润已经达到41亿港元。并曾在1997年及1998两年派发股息。其最主要的两个原因是：·地铁沿线物业的统筹发展·商业化运作的运营模式以下对上述两点进行详细说明。第二部分：地铁沿线物业的统筹发展一、地铁商业运作发展沿线物业[案例1]：香港地铁地铁结合房地产开发可以三得益：一是通过地铁的延伸实现城市拓展的总体规划；二是由地铁来建设新的住宅区，又可为地铁带来新客流；三是可以用房地产的增值弥补地铁运营的亏损。香港地铁从修第一条线路开始，就建立了一套成功、独特的商业模式，首要的一点是它充分利用地铁沿线地产增值的...
