华润苏果项目前期报告纲要.doc华润苏果项目前期报告纲要目录一、徐州房地产市场概况............................3（一）2006年度徐州市房地产行情综述.............31、2006年1-3月份徐州市房地产市场主要经济指标32、近年土地市场与商品房供给形势.............53、2006年一季度商品住房供给和销售分析.......74、商品住宅价格分析.........................85、房地产市场走势分析与预测................10（二）购房决策因素与市场主流产品..............111、住宅消费者购买决策影响因素..............112、徐州房地产主流产品市场调查..............13二、项目分析.....................................14（一）项目概况................................141、项目规划设计要点........................142、项目环境特征............................15（二）市中心板块楼盘分析......................161、最近可比性楼盘..........................162、项目生命周期内竞争性楼盘分析............18（三）项目SWOT分析............................19三、项目定位.....................................21（一）目标消费群体定位........................21（二）目标市场消费者行为特征..................22（三）项目定位................................25（四）产品特性................................251、建筑风格................................252、户型配比................................263、智能化水平..............................264、生活配套................................265、后期物业................................27四、项目运作思路.................................27（一）商业部分................................27（二）住宅营销................................281、营销策略................................282、营销主题................................293、营销推广................................29一、徐州房地产市场概况（一）2006年度徐州市房地产行情综述2006年一季度市区商品住宅均价为2367元/平方米，2005年四季度住宅均价为2358元/平方米，上涨0.38%。今年以来，徐州市房地产市场总体情况保持了较为稳定的发展态势。房地产投资稳健增加，诠释商品房销售规模、住宅均价等市场主要运行指标趋于稳定，实现理性回归。1、2006年1-3月份徐州市房地产市场主要经济指标土地市场方面，2006年1-3月份全市共计挂牌出让4宗地块，出让土地面积87.85万平方米，成交价格11.74亿元。商品房预（销）售方面，据徐州市房产管理局统计资料，2006年1-3月份共批准预（销）售许可证为22个，批准预（销）售商品房建筑面积为63.56万平方米，其中商品住宅建筑面积为51.96万平方米，比2005年一季度上涨103.84％。表一：徐州市2005、2006年一季度商品房预售面积比较表类型2005年一季度2006年一季度两季度相比住宅（万25.4951.96上涨103.84㎡）％表二：徐州市2005年四季度、2006年一季度商品房预售面积比较表类型2005年四季度2006年一季度两季度相比住宅（万㎡）74.2151.96下降29.98％商品房网上销售系统资料分析，2006年一季度的商品住宅销售套数为3328套，占同期批准销售的65.93％，建筑面积为39.08万平方米，销售金额为9.25亿元。2006年一季度新建商品住房交易登记为1933户（宗），交易登记面积21.87万平方米，交易登记额5.19亿元，比2005年一季度分别上升17.58％、12.62％、78.35％。存量房产交易1872户（宗），交易面积12.47万平方米，交易额1.90亿元，比2005年一季度分别下降43.75％、40.22％、29.89％。表三：徐州市房地产交易登记情况对照表年度户数交易面积（万交易金额（亿㎡）元）增量住房（商品住房）2005年一季度164419.422.912006年一季度193321.875.19存量住房（私房）2005年一季度332820.862.712006年一季度187212.471.90表四：徐州市房地产交易登记情况对照表年度户数交易面积（万㎡）交易金额（亿元）增量住房（商品住房）2005年四季度305433.145.772006年一季度193321.875.19存量住房2005年四季度245217.012.28（私...
