大型社区地产战略策划方案分析VIP免费

大型社区地产战略策划方案［案例］：香港五洲半岛国际策划有限公司是一家主要从事房地产策划、咨询和营销代理服务的的策划公司，曾经成功策划过香港和内地的一些知名地产项目，去年进入湖南内地市场并展开了系列业务，如区域经济策划有黄兴新型城镇、黄花工业园等，房产项目有中天星城、龙泉国际商业广场等。在一个朋友的介绍下，FCP开始为长沙xx房产做了一份项目前期咨询策划方案，开发商主要希望解决产品特性、项目定位、项目名称、主打形象等最关切的问题，以便规划、设计和开发。FCP公司在做案子的时候，项目还是一块地，尚未拆迁，由于地块属于军区的，开发商实际上是与军区下属的学院合作开发，开发商并支付了几千万的项目基金并建议了专门帐户，当然合作开发的原则已经确定。据调查项目还在报批之中，中央军委的文件还没有批下来。方案绝大部分如下（因某种原因，略有删节）——XX房产XX学院项目战略策划方案目录与策划前言第一章市场调查与分析第二章项目调查与比较研究第三章项目概况与特性研究第四章项目名称设计第五章项目总体定位策划第六章项目主打广告与形象第七章项目前景分析第八章项目开发有关建议根据策划机构负责人与xx房产董事长刘先生的交流，本策划方案作为项目开发前期的一个指导性策划报告，着重要解决是项目的个性、定位、名称、主打形象等项目的根本性问题，为以后的规划设计、开发操作、具体策划、市场营销、整合推广等奠定基础和指明方向。由于项目是一个市中心的、横联长沙最知名的两条主干道并紧邻国防科大xx学院的大型综合性房地产项目，在10天左右的时间内要完成委托任务，因而调查研究和分析策划工作量较大。我们在全面掌握长沙宏观市场的基础上，主要对区域的现建（售）楼盘和即将推出的项目进行了调查研究，尤其是对本项目及周边相关因素进行了重点考察；并借鉴深圳、北京等发达城市的楼市经验。在本策划方案中，我们提出了我们自己独特的、符合项目特性的理念和概念，对项目进行了初步的全新定位。提出项目20个特征，以及“EBD”概念、“中高收阶层完全消费”概念、“行街”概念，策划了两个重要的供参考的定位选择方案。为了把开发商的“xx”理念精神与本项目的特性结合起来，我们也在寻求最佳的途径，并在开发相关建议中明示。第一章市场调查与分析一、最新楼市形势报告据2月初湖南省统计部门的数据说：“我省房地产开发投资持续高速增长，比上年增长52.4%，其中长沙市完成房地产开发投资110亿元，增长35.9%，占全省开发投资的48.2%”，“个人住房消费强劲，全省个人住房消费贷款增长速度明显高于开发贷款的增长速度。去年全省商品房销售面积达到846.9平方米，增长40.6%。商品房均价为每平方米1413元，上涨了5.2%（长沙市商品房均价为每平方米2468元。）分析认为，对经济增长的贡献突显，房地产开发投资增幅明显高于全社会固定资产投资增幅，2003年房地产开发投资直接拉动经济增长1.8个百分点，占GDP比重达到5%，比上年提高了1.6个百分点。报告还指出，“5个州市投资增幅超过100%，这5个州市分别是郴州、怀化、湘西、株洲、娄底”。另一方面，“商品房空置率势头上止，我省商品房空置面积为212.4万平方米，增长率为24.5%，空置面积增加主要是商业营业用房空置大幅度增长造成的。”据最新统计资料表明，我省城镇有66%的居民对现有住房不满意。不满意集中反映在住房面积小，地理位置欠佳，环境、卫生、物业管理差等方面，30%的居民有购新房意向。我们研究分析认为，目前湖南房地产市场在总体健康持续发展的同时，在个别区域和局部的市场，可能存在虚火现象。二、购买力新动态：消费升级与中收阶层迅速崛起经济界专家断言，住、行、旅游消费的迅速增长，意味着消费结构升级开始进入“剧变期”。据全国假日办统计，今年以休闲旅游方式度过春节的人，已经多达6329万人次，旅游消费总额290亿元，同比增长12.4%。消费对GDP增长的贡献率将不断上升，经济增长变将由此转型。在适当控制投资增长速度的同时，进一步扩大消费需求，实现投资和消费的均衡增长。这已经成为国家宏观经济发展调节的方向。欧洲老牌投资银行——法国巴黎百富勤公司研究提出将中...