第1页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共9页住宅策划：（一）背景资料1、地理位置台州三山涂住宅小区根据《台州市路桥区三山涂工业功能区块控制性详细规划》的设计，选址定于与白金路和十一条河之间、海明路以北，地块被一分为二，中间隔有涌金路和涌金路两侧的步行商业街。住宅地块的北侧从西往东分别是医院地块、文化娱乐中心地块和生产服务中心地块。2、用地性质二类居住用地，70年使用期。只能建3层（不包括3层）以上的居住建筑。3、策划依据1)《台州市金属资源再生产业基地核心区项目策划及方案研究》的招标文件。（2011年9月28日）2)《台州市路桥区三山涂工业功能区块控制性详细规划》（简称《详规》）。3)《台州市控制性详细规划编制技术规定》。4)中国现行的设计规范及国家标准。（二）策划准备1、命题解析：住宅区1)这不是常规的住宅区，这话是一个位于重污染工业园区内、为解决职工居住问题的住宅区。尽管用地性质是“二类住宅用地”，但由于一般不会经过招投标程序，因此未来在这里建设住宅的难以成为商品房。2)入驻园区的人员构成，主要是青年单身职工，家庭入住的比例一般不会超过10%（至少在五年内这个比例不会有大的改观）。待到这里的环境问题全面解决了，居住人口的结构可能会发生变化。3)既然主要是满足非常规居住（即工业区宿舍）的功能，那么在策划时就不能不考虑园区内其他子项目内的居住功能。唯有这样分析，分析和后续策划才会更加合理，不然都是纸上谈兵，就住宅区谈住宅区，没有实际意义。2、策划理念准备1)通盘考虑。在本项目范围内，住宅有三块。第一块位于产业服务中心，第二块位于商业街，第三块就是这一块。三块的功能基本一致，其中两块分别是商住混合区和二类住宅区，连居住性质也一样。因此，考虑问题就应同时考虑相互关系。但区别还是有的，这一块是最纯粹的住宅用地，因此策划应该更多显现住宅的特点（对商住混合区住宅功能的策划，则应更多的考虑SOHO概念和时尚概念；对工业服务区内住宅功能的策划，则应更多的考虑纯粹宿舍的概念。但三者的差别还是不大）。2)从源头（分配）上找到策划起点。本项目的逻辑：整个核心区的建设，包括本住宅区的建设，都是为了三山图整个产业的发展，为了产业发展，政府方面应该竭尽全力；但是，力量总是有限，本住宅区建设的投入，不能有去无回，因为那样财政压力太大，对于整体事业不可持续；因此一定要想办法把建好的房子“弄”出去。这就是分配问题。这样就有了策划起点：该住宅区主要为满足相关企业的需求；房子是要卖出去的；卖的方式种类和最有可能出现的情形；政府经营该项目的底线应该是自身的收支平衡。3)策划和设计要预想“购买者”可能会有的意见。既然采用卖的形式，就要研究第2页共9页第1页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共9页买方，要关注他们的需求（愿望和能力），然后制定出一个与三山涂整体产业定位和住宅区形象定位相一致的目标，然后将这个目标交给“购买者”，并让“购买者”提出他们的意见（由此我们认识到，办企业之前先要把所有职工的住宅都安顿好，对于极大多数起来说，都是不太可能的，因此，必须走中间道路）；经过反复几轮的多边谈判，该住宅区才能有一个确实可行的定位。这是本住宅区区别于所有其他住宅区的个性特点，策划离开这个特点，就会是无源之水、无本之木。这是一个比较复杂的互动过程，而唯有互动，才有可能取得最好的建设效果。4)然后再考虑建设节奏问题。节奏关乎资金使用效率；经济学的意义是：没有一个单位拥有无限的资源，节约是永恒的工作之本。该住宅区建设节奏的决定，取决于多项外部因素，一个是管委会（或说区财政）自有资金情况，资金多，可以快一点；少，可以慢一点；一个是各企业厂区建设和开工的进度，进度快的，则本项目快速跟进，慢的，则适当拖一下；还有一个上级政府部门对本项目的所要求的建设进度。考虑了这三点，再来确定该住宅区的建设节奏，是比较理想的。另外，位于产业服务中心的那些非住宅的纯宿舍，可以起到一个过渡作用。总起来说，企业的产业计划，决定...
