宝安航空综合大厦物业管理初步方案版号：A编制时间：2003年2月宝安航空综合大厦物业管理初步方案概述一、物业基本情况宝安航空综合大厦位于宝安区新华路，属商住式综合大厦，占地面积约2208.1平方米，总建筑面积约12411.776平方米，主楼共十二层（含地下室），其中第一、二层为银行，第三、四层为茶艺馆、桑拿，第五至十一层为酒店、公寓、会所,地下室为停车场。大楼拥有变配电系统、发电机系统、电梯系统、消防系统、智能监控系统、综合布线系统等建筑设备。方案编制和物业管理的主要依据1、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及实施细则的规定2、广东省物价局《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费的通知》粤价［1997］第24号3、新怡高物业管理有限公司管理文件和ISO9001：2000质量体系文件4、宝安航空综合大厦使用功能要求和业主方提供的技术资料5、其它深圳经济特区物业管理法规文件*上述规定如有变化，将按最新规定执行。管理范围与责任在政府主管部门的业务指导下，按照业主方宝安航空综合大厦的要求，全面负责宝安航空综合大厦日常物业管理工作，楼内所有系统、设备的运行管理及维护保养，维护辖区内的公共秩序，辖区内公共区域的管理及养护工作。我们提供的服务:(一)物业共用部位的日常维修和管理；(二)物业共用设备设施及其运行、使用的日常维修和管理；(三)环境卫生、绿化管理服务；(四)物业管理区域内交通秩序与车辆停车的管理事项服务；(五)物业管理区域内24小时保安监控、消防等协助管理事项服务；(六)物业装饰装修管理服务；(七)物业资料的管理；(八)物业管理信息网络服务；(九)社区文化活动管理服务；(十)提供室内家居清洁、订书报、杂志、钟点工服务等。(十一)提供邮政、定票、打印、复印、传真、信息查寻等商务服务;(十二)提供送餐、代购物品等;(十三)其他服务事项；根据开发商提供的基本资料，依据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及实施细则的有关规定，对宝安航空综合大厦物业管理初步方案进行了编制，由于时间仓促，未能全面详尽编制整体方案。方案本着贯彻“有偿服务，以区养区”的原则，以及公司管理基本思路：根据大厦的特点，为业主提供全方位专业化物业管理服务。方案主要提供了大厦管理处机构人员设置，并针对大厦物业管理进行了测算，供开发商作前期参考。一、管理处机构设置1组织机构图委托合同业务指导/监督2、组织机构说明3管理处实行公司领导下的管理处主任负责制。管理处主任对工作全权负责，是管理处事务的组织者和指挥者。4组织机构的设置原则：精干高效、一专多能。所有员工既是本岗位的专家能手，也是适应其它岗位的多面手。5管理处采取直线制组织结构。它的优点是权力集中，职责分明，命令统一，联系简捷，减少了管理层次，提高了工作效率。6行政部负责社区文化、档案管理、费用收缴、投诉处理和便民服务、便民维修管理；综合部负责装修管理、房屋本体、公共设备设施维修保养、绿化、清洁的管理、区域内的保安、消防、停车场管理；（二）运作流程1、运作流程图2运作流程说明：3运作流程的设计原则是全面、合理、高效，环环相扣，相互制约，保证各环节紧密衔接。4运作流程将严格按ISO9001：2000质量管理体系进行运作。并根据ISO9001:2000质量管理体系的有关要求，全面推行质量管理，综合运用现代管理科学和管理技术成果，从调动员工积极性出发，实现全员性的质量管理，其有效方法之一是：“计划--实施--检查--处理”的质量管理循环，把质量目标落实到各部门、各环节直到个人，并通过质量管理小组监督检查，使工作质量不断提高，提供用户满意的管理活动。5按照各项管理指标，作出具体方案，并将具体的目标和责任落实到每一个部门和个人，并以此作为评价和奖励部门和员工的标准。通过目标管理，使每一个员工都能清楚了解他们的任务和应取得的预期成果，进行自我控制，增强员工的参与意识责任感，调动他们的积极性和主动性，从而实现组织的目标。（三）信息反馈渠道1信息反馈图2、信息反馈图说明：3客户服务中心是管理处的信息处理中心，24小时接受和处理各方面信息。4获得反馈信息后，由客户服务中心分析处理，向相关部门、人员发出...
