房地产估价报告估价项目名称：位于宣城经济技术开发区水阳江路以南麦莎广场2幢一层、二层、三层部分商业房共计45本产权证明书证载之房地产抵押价值评估委托方：宣城市恒基房地产开发经营有限公司估价方：XXX房地产估价经纪咨询有限公司估价人员：XXXXXX估价作业日期：2014年元月14日—2014年元月15日估价报告编号：XXX房估字[2014]0365号XXX房地产估价经纪咨询有限公司编制目录一、致估价委托方函―――――――――――――-------2二、注册房地产估价师声明―――――――――――――-6三、估价的假设与限制条件―――――――――――――-8四、估价结果报告1.估价委托人――――――――――――――――----102.估价机构―――――――――――――――――----103.估价对象概况―――――――――――――――――104.估价目的――――――――――――――----------135.估价时点及其确定理由―――――――――――----136.价值类型及其定义―――――――――――――----137.估价依据―――――――――――――――――----138.估价原则―――――――――――――――――----159.估价方法―――――――――――――――――----1610.估价结果―――――――――――――――――---1611.估价人员―――――――――――――――――---1612.估价作业日期―――――――――――-----------1613.估价报告应用有效期――――――――――-------16五、估价技术报告1.实物状况描述与分析―――――――――――------172.权益状况描述与分析―――――――---――――---183.区位状况描述与分析―――――――――――------194.市场背景描述与分析―――――――――――------215.最高最佳利用分析――――――――――――------276.估价方法适用性分析――――――――――--------287.估价测算过程――――――――――――――-―---298.估价结果确定――――――――――――――------329.抵押价值风险提示――――――――――――――--3310.抵押物变现能力分析――――――――――――---34六、附件-------------------------------------------361.估价委托书复印件.；2.委托方承诺函复印件；3.不动产证书复印件；4.估价对象外观照片；5.估价机构营业执照复印件；6.估价机构资格证书复印件；7.注册估价师资格证书复印件致委托方函宣城市恒基房地产开发经营有限公司：根据贵公司的委托，我公司已经对位于安徽省宣城市麦莎广场2号馆共60处总建筑面积为5157.95m2的商业房产（属宣城市恒基房地产开发经营有限公司所有）进行了现场勘查，并进行了房地产公开市场价值与房地产抵押价值评估，目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。房地产抵押价值等于假定估价对象未设立法定优先受偿权利下的房地产市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。根据现业主宣城市恒基房地产开发经营有限公司的书面承诺，估价对象在估价时点无查封、无拖欠地价款、无拖欠工程建筑款、无抵押等，即法定优先受偿权为0元（大写：人民币零元整），其在估价时点的抵押价值等同于市场价值。根据委托人所提供的有关资料，经过估价师实地查看和市场调查，遵照《物权法》、《城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等有关法律法规和技术标准，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，遵循必要的估价程序，结合估价人员的经验和对影响房地产价值因素的分析、计算，选用市场比较法和收益法进行了分析、测算和判断，确定估价对象在估价时点2014年1月14日的评估结果，分别为：1、公开市场价值（含相应分摊的土地使用权）为人民伍仟柒佰贰拾伍万肆仟壹佰陆拾贰元整（小写：57254162.00元）；2、抵押价值（含相应分摊的土地使用权）为人民币伍仟柒佰贰拾伍万肆仟壹佰陆拾贰元整（小写：57254162.00元）；3.平均抵押单价为11100元/㎡。4、各估价对象价值明细表如下...
