第1页共18页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共18页######号宗地土地价值评估报告公司####年##月##日目录1.0研究结论1.1宗地基本情况第2页共18页第1页共18页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共18页1.2地价范围1.3地块投资价值2.0研究方法2.1剩余法求地价2.2运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价2.3研究依据3.0宗地最佳利用方式构思3.1宗地总体规划方案设计3.2最佳开发建设方案设计4.0宗地地价测算4.1地价之外的成本测算4.2销售收入测算4.3地价成本测算5.0项目财务评价5.1项目盈利能力分析5.1.1税金计算5.1.2损益表第3页共18页第2页共18页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共18页5.1.3宗地现金流量表与动态盈利分析5.2项目不确定性分析5.2.1项目盈亏平衡分析5.2.2敏感性分析5.2.3概率分析6.0项目综合经济评价与建议6.1项目综合经济评价6.2有关说明及建议附表、附图附表一宗地地价测算表附图一项目概率分析图第4页共18页第3页共18页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共18页1.0研究结论1.1宗地基本情况1.1.1宗地编号为######，1.1.2地块地址1.1.3土地用途为1.1.4用地面积1.1.5建筑容积率1.1.6可建设总建筑面积为:其中：住宅面积高层住宅：多层住宅低层住宅商业面积公建面积社区管理中心第5页共18页第4页共18页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共18页幼儿园垃圾站变电房1.1.7土地使用年期、起止时间1.1.8地价结算方式1.1.9涉及物权转让税费及承担方式1.2地价范围经测算，本地块的正常地价范围应在元至人民币之间，其中市场正常价位点应在元，扣除土地转让契税％，则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元/平方米.1.3地块投资价值对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。表1－1宗地投资财务效果指标项目地价为####万元地价为####万元地价为####万元投资利润率（％）税后利润（万元）内部收益率（IRR）（%）财务净现值（FNPV）（万元）第6页共18页第5页共18页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共18页投资回收期（静态）（年）投资回收期（动态）（年）综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区；当地价在万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。2.0研究方法2.1剩余法求地价运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为：地价=房地产建成价格－（建筑费＋专业费＋租售费用＋税费）－利润该方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情况选择最佳开发利用方式估算开发后的房地产价格估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润第7页共18页第6页共18页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页共18页2.2运用《建设项目经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价建设项目的财务评价一般分两个层次，即：全部投资的财务效果评价和自有（权益）资金的财务效果评价。全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金（包括全部借贷资金和权益资金）作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。自有（权益）资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息、税后的盈利能力的分析。同时，还考察企业的生存能力、偿债能力、利润及其分配，以及各方投资者的盈利能力等。求地价第8页共18页第7页共18页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯...
