谨呈：贵阳驰峰地产开发有限公司峰景园营销策划报告二零零四年七月十日目录一、纲要结构………………………………………………………………………………123—1二、市场分析……………………………………………………………………………123—2三、基本策略………………………………………………………………………………123—4四、产品策略………………………………………………………………………………123—10五、价格策略………………………………………………………………………………123—34六、通路策略………………………………………………………………………………123—46七、推广策略………………………………………………………………………………123—55八、推盘节秦………………………………………………………………………………123—68九、销售执行………………………………………………………………………………123—84十、推广计划汇总…………………………………………………………………………123—112峰景园营销策划报告WHATWHOWHOYHOW一、纲要结构市场分析——基本策略——产品市场——价格策略——道路策略——推广策略——推盘策略第1页共147页峰景园营销策划报告·大盘趋势；（开发/消费）·环境社区趋势（由产品—环境）；·市区大盘。1、市场环境分析·中天花园；·环境—生活；·领导者角色·年内没有强竞对手入市，楼价波动不大。·入市时机佳二、市场分析第2页共147页峰景园营销策划报告3、消费者分析·对大营坡的接受程度·对价位接受程度；·对产品、环境接受程度两城区受众，拉动区域高端消费选择生理—交通克服心理—配套完善大社区·引导·包装展示、体验、演绎·获奖·区内竞争——价格压力·区外竞争—新添寨、二桥、市区分流2、竞争分析玉兰园的分流；贴近定价、参照定价；区域最高端产品。主打“中天花园”第3页共147页峰景园营销策划报告建筑环境营销概念包装展示高端产品塑造中端价位入市促销折扣付款方式高性价比认同兴趣欲望行动三、基本策略（一）总体市场战略高端产品+高端价位分三步战略实施第4页共147页峰景园营销策划报告（二）目标对象1、受众地域范围二城区消费者、区内或竞争对手的高端受众层、中天品牌的拥护者、各地市消费者。2、受众身份角色年青的、白领的、高素质的（文化）3、30—49岁城市中产阶层4、受众描述社会中坚、“上行”阶层、素质人群第5页共147页峰景园营销策划报告第一居所·环境（中天社区）·建筑（创新产品）·户型（情趣+实用）·理念（新都市主义）·生活（康居）（三）产品定位第6页共147页峰景园营销策划报告（四）竞争定位跳出大营坡板块，区内第一大盘;中天新杰作，傲视群雄。（五）形象定位贵阳·第一居所贵阳·中天人——成熟社区的精品新尚住宅的标志第7页共147页峰景园营销策划报告广告语城市“新尚”生活“向往中天，向往峰景”第8页共147页峰景园营销策划报告（六）营销要点项目资料：·250套，约3.1万平方米；·建议均价2200元/㎡；·预计销售总额约7440万；建议：·10月黄金周开盘·年底（春节前）实现80%销售第9页共147页峰景园营销策划报告四、产品策略（一）产品定位（关于项目产品的具体户型和面积定位在前面的分报告中已经提交，此处不再叙述）（二）产品分析·主流房型配比：以三房为主、一房、二房、跃式适量为辅；·主流户型面积：二房、三房；86—130㎡；·160㎡以上大户型约38套，约占总套数的4.7，且主要是跃层。·总价基本控制20万—40万。第10页共147页峰景园营销策划报告第11页共147页峰景园营销策划报告（三）产品销售分析第12页共147页主打山景生态“0距离”定位年青人，（二人世界）首次置业主打产品结构与小区内部景观（园林围合）主打中庭景观、产品结构峰景园营销策划报告（四）销售指数分析第13页共147页A+指数，好销（开阔、山景、产品创新）B指数，一般（补充产品、小面积）A+指数，好销（产品、户型、面积、庭院、景A指数，较好，（开阔、园林、面峰景园营销策划报告（五）产品销售组合分析二种考虑：第一种考虑：推荐：★★★★第14页共147页第一批次亮相组合第二批...
