目录一、代理咨询产业发展（一）代理咨询业概况1、产业起源2、产业发展产业发展历程产业市场现状（二）我国房地产发展环境1、政治环境政治体制城市规划制度2、我国房地产产业结构土地权属房地产产业结构（三）产业发展趋势预测1、业务领域2、市场份额二、代理咨询业竞争市场（一）主体市场1、我国房地产市场综述市场综述区域市场2、房地产行业发展周期3、市场现状4、消费趋向（二）竞争市场1、代理咨询公司分类2、主要竞争对手分析（三）公司经营1、公司经营理念、经营体系、业务范围2、公司服务对象、消费群体3、公司业务承接方式及报价方法4、业务操作模式5、公司业绩市场占有率（国内、区域市场）销售额6、公司与竞争对手比较分析竞争优、劣势分析市场份额变动三、产业风险分析（一）产业风险因素分类1、经济因素2、金融因素3、财税因素4、法规因素5、历史文化6、市场周期变化7、消费市场变化8、业务经营因素9、入世后外来同行业竞争的不确定性（二）政策风险分析1、风险成因分析2、风险设想3、风险应对对策及措施分析（三）市场风险分析1、房地产市场周期风险分析2、市场分割风险分析3、消费市场风险分析（四）业务经营风险分析1、风险成因分析2、风险应对策略和措施（五）其他风险一、代理咨询产业发展（一）代理咨询业概况1、产业起源房地产代理咨询业即房地产代销业起源于台湾。因为大量的不动产交易纠纷充斥在不动产交易市场，为规范管理商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，产生了商品房预售制度，即房地产开发公司在商品房开发建设中，达到一定条件，可将未建成的商品房向社会销售。房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。房地产代销业应运而生。自1973年，“台北房产”成立以来，预售市场即进入了专业化销售的时代。台湾房地产代销业销售方式一般可粗分为四种：一、[包销]是由代销公司支付全部广告费用、企划费用、业务执行费用，并且全权接受委托执行销售事宜。由于负担的风险较高，因此，所收的服务费用（也最高）。一般而言，为总销售金额的4%-6%，视市场景气情况而不同。二、[包销纯企划]是由代销公司支付全部的企划费用与业务执行费用，而由建设公司支付广告费用；这种合作方式，业主的控制力较强，代销公司负担的风险也较小，因此，服务费用也较低，一般而言，在总销售金额的1.5%-2.5%之间。三、[不包销型纯企划]是由业主（建设公司）支付全部的广告费用与业务执行费用，代销公司只出企划费用。这种合作方式，代销公司的风险更小，因此，服务费也就更低，一般而言，在总销售金额的1%-2%之间。四、[顾问型纯企划]是由业主支付全部的广告费用、业务执行费用与企划费用。代销公司除了[名声]之外，不必负担任何风险，因此，服务费用与总销售金额无关，通常只是一笔固定的费用。此外，还有一种[分摊型纯企划]，由建设公司与销售公司各分摊一部分广告费用，然后依托比例分享销售利益及分担交易责任的合作方。基于产销分立的原则，预售市场的通路甚为依赖销售业，各销售公司凭借其专业的包装技巧、丰富的销售经验、及独到的广告方式，几乎掌握了预售市场绝大多数的通路。而整个销售产业经过二十多年的发展，也已创出台湾特有的房地产文化。2、产业发展产业发展历程中国内地城市商品房实行预售管理是从1995年1月1日起，国家建设部根据《中华人民共和国城市房地产管理法》制定了《城市商品房预售管理办法》，来维护商品房交易双方的合法权益。至此，房地产代理咨询产业开始正式登上我国房地产舞台。2001年3月14日经建设部第38次部常务会议审议通过了《商品房销售管理办法》，并自2001年6月1日起开始实施。《办法》对商品房现售和预售作了进一步的规定，国家政策下发后，内地房地产代理咨询业不断发展。在内地，房地产咨询机构均属于房地产中介服务机构，包括依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经济等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其他社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务，可向委托人收取合理...
