天津津都大厦产权式酒店策划VIP免费

津都大厦产权式酒店策划2009-6-15津都大厦产权式酒店策划一、天津津都大厦概况天津津都大厦是99年竣工的27层的写字楼，其A座占地面积为3040.7㎡，土地性质为划拨用地。总建筑面积为36,112.48㎡。其中A座4-24层建筑面积25,561.93㎡，A座及A/B座中间2-3层裙房建筑面积为5,513.78㎡，一楼可使用面积1509㎡，A/B座地下1-2层建筑面积为5,036.76㎡。地上与地下车位近200个。大厦外墙1-3层为石材，4层以上为丙烯酸外墙涂料。外窗为褐色单层铝合金普通玻璃。设施设备包括供电系统、电梯、供水和消火栓系统基本可继续使用，其它配电和照明系统、空调通风系统、蒸汽系统、热水系统、消防报警和喷淋系统、视频监控、电视系统、电话系统、网络系统等基本不可使用。该大厦在抵债前曾租赁经营，出租率达到70%，后由于抵债清退了租户，目前大厦处于空置状态已三年。津都大厦如继续改造装修为写字楼，其配套设施设备可继续部分使用，如改造为酒店，则配套设施设备基本不能使用，需要重新改造配置。以上是津都大厦的大致概况。二、项目产品定位建议（一）、产品特性分析1．产权式酒店的起源“产权式酒店公寓”是上世纪70年代兴起的产物，是最适合中产阶级的一种投资方式，20世纪70年代，欧美发达国家进入所谓的“丰裕社会”，中产家庭成为社会主流，旅游业方兴未艾，在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店”（Timeshare.Hotel）的概念，即出售转让或者交换。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。时权酒店兴起，立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区发展，并演变为现在的产权式酒店。产权式酒店则进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送一定期限的免费入住权。现在产权式酒店已经成为发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式。2．产权式酒店的类型国际通用的产权式酒店大致有三种类型：（1）时权酒店：将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权。（2）养老型酒店：指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。（3）有限自用的投资型酒店：指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。本项目就是属于第三种类型，即酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。这种酒店一般位于著名的大都市或旅游城市，如深圳、海南三亚等城市，当地拥有充足的商务流动人员及旅游客源，因此客房年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有较大的盈余。业主一般只要投入金额不多的首期，就可不再投入，即支付五成首付后，其按揭款可由酒店投入使用后的回报支付，大约10-15年后取得产权。之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司，或自行上市卖房。经营有方的酒店通常可以获得可观的增值回报，委托酒店管理公司统一经营的业主将获得70年产权利润分红及多元化的投资收益。投资者在付清所投资产权酒店全款后，即可获得70年独立物业产权，该产权在有效期内可以进行抵押，转让，转移，继承。投资者在酒店开业后，即可获得酒店部分年度利润分红，利润分红系数根据所投资单位首次交易总额确定。3．产权式酒店的流行趋势产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。据资料显示，全球产权酒店1986—1995年年平...