房地产开发报建流程1、土地证、建立用地规划答应证、规划要点土地证、建立用地规划答应证以及规划要点是进展房地产开发的前提。简单说土地证由国土部门颁发是土地权属证明载明了土地用处及使用限；建立用地规划答应证由规划部门颁发是核定土地用处及用地界限的法律根据；规划要点由规划部门颁发是确定土地使用强度指标的法律根据如容积率、建筑度、停车位配置要求以及如今对小户型比例限制要求等这些指标都在这个里表达出来。一般来说一块地必需要由规划部门核定规划要点颁发了建立用地规划答应证之后才能领取土地使用权证。因为国土部门必须根据规划部门核定的土地功能及土地使用强度才能计算出土地出让金才能在土地证上载明土地用处及使用年限。以出让方式获得国有土地使用权的建立工程在签订国有土地使用权出让合同后建立应当持建立工程的批准、核准、备案和国有土地使用权出让合同向城、人民城乡规划主部门领取建立用地规划答应证。2、立项、环境评估、工程立项主要考察的是工程的额及可行性。目前全国各地由于经济的深度不同所以在这方面的理上也不尽一样。有些地方根本上不太有些地方那么得非常严。立项到底需要材料也没有明确的规定。立项与其他程序的先后关系也是不确定的。譬如最近的政策要求先把环境评估搞了再回头来立项。这是加强环境保护促进可持续开展的考虑。但在很多地方环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。目前为止很多都是建立工程上马后根本上都是直接去这些部门譬如去方案部门就让他们给我推荐可行性研究的编制去环保就让他们给我推荐环境评估的编制然后让这些负责把这些手续办下来。3、总平面图审查这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸也就是审查小区的建筑物是排布的每栋单体建筑有多高有多大各栋单体建筑之间间隔间距日照够不够总容积率是多大有没有超过规定的容积率建筑度进出小区的道路安排是不是符合消防标准这些东西都是与设计院对接。总平面图审查在整个开发报建过程中最具技术含量它直接关系到下一步的施工、销售、验收等等这个过程一般最少需要2到3个月往往要和规划部门反复修改来回修改才能通过。4、线综合审查、排水答应证线综合审查是规划部门的专业审查内容之一包括三大项：小区给排水线、强电线路、弱电线路这三项综合起来考虑根据各项设计标准科学统筹安排放到同一张图纸上。给排水就是引自来水进小区然后把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电线路从哪里进上楼进门；弱电的内容那么很多如有线电视线、各类线路、网线、监控线路等等。上述这三项线路从科学上考虑应从地下走从地下穿进各栋单体再连接进入各家各户。线的接入或引出往往受外部环境的影响较大。比方高压电线的接入口一开场谈好了从某某变电站接可等到施工完毕要正式接的时候突然发现那个变电站已经搬走了又或者它的容量已经超了不能再让你接你得从其他地方接。一般选择对口的施工承包时应着重考察施工与这些部门的社会关系。5、单体审查、建筑工程规划答应证规划部门对单体设计的审查也是非常严格的但相对于总平面规划审查还是比拟容易通过一点。单体设计就是在总平面规划的根底上落实单体建筑的设计方案。关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很费事最烦的是车位。目前来说我国各大城在车位问题上得都是非常严格的一般要求每户住宅配一个车位商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求根本上都是这样各城大同小异。车位不够根本上都别想通过单体审查。审完单体设计设计再细化一下出建筑施工图就可以申领建立工程规划答应证。6、消防和人防专项审查目前根本没有哪个小区的消防和人防设计是100达标的也没有哪个小区的消防和人防设备是100合格。消防报建要说难是所有专业报建中最困难的但是假如说简单也可以很简单。至于人防报建同理。先从消防说起。消防部门是武警官兵不是机构我国的消防审查在很多时候都是非常官僚的。另外开发商要完全满足消防标准的话投入实在太大了。另外消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的比方电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门对业主进进出出来讲是非常不方便的。一般来讲消防...
