第1页共92页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共92页山西太原枣园项目产品定位及形象塑造报告房地产营销管理部2008/11/17第2页共92页第1页共92页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共92页第一部分：项目概况一、地块概况1、位置本地块位于太原市区东部，为东山的一部分，属于太原市东扩的范围。地块正对长风大街，与旧城中心和省政府相距较近，地理位置优越，交通便利。地块地势东北高西南低，边界不规则，规划用地为6平方公里，有良好的自然生态环境。第3页共92页第2页共92页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共92页2、开发背景根据《太原市总体规划（2006－2020）》（目前正在修订中），将太原市城市性质定位为中国历史文化名城；新型能源和工业基地；承东启西的区域性中心城市。都市圈形态为，一个核心，两个圈层，指状发展；城市规划方向为南移西进，北展东扩，以长风大街为界限分为南北两区，重点发展南区。二、开发强度本项目目前为我司与政府协作第4页共92页第3页共92页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共92页开发项目，对产品的开发类型有一定的设想，但对容积率以及各个地块的开发强度没有明确的数据要求。根据产品类型的设想，以别墅类产品和少量的多层、高层为主，预计形成的整体容积率在0.7以下。第5页共92页第4页共92页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共92页三、SWOT分析优点：1)地块处在太原东部的地坎上，环境、空气质量优越，具备营造高端项目的外部环境和资源。2)项目的规模优势有利于项目形象品牌的迅速建立。3)地块内有一定的文物资源，对项目塑造人文气质有较大帮助。劣势1)地块内有较多的自然村落、发电厂、砖场分布，拆迁量比较大。2)配套条件不成熟，市政、商第6页共92页第5页共92页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共92页业等都要依靠自身营造。3)地块内无产业支持，人流导入难度大。机会1)太原市城市整体发展中的北展东扩为项目的发展提供了发展空间。2)目前太原市场上没有类似的规模项目，存在市场空缺。威胁1)一般城市印象对东区的片区形象较差，对塑造高端的城市形象有较大的阻碍。2)大规模的产品量对客户群体有较大的要求，市场基数压力大。3)开发模式一二级多种形式，操作难度大。第7页共92页第6页共92页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页共92页总结：整体上看，本项目的利益点与风险点同样地突出，开发商面临的问题是一块生地、新地上的城市建造问题，在冲突如此明显的条件下，建议抓住机会，规避风险，合理运营项目。第二部分市场状况一、整体态势和较发达的地区相比太原市的房地产市场还比较落后，从供应角度看，虽然近几年太原市的房地产市场有了很大发展，但缺乏创新，市场上推出的楼盘具有较大的雷同感，没有个性。整个市场还处于功第8页共92页第7页共92页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第8页共92页能产品时代，也就是说房地产开发还停留在只能满足一般居住需求。功能性产品经过一段时间的发展后就应该细分市场，产品档次有所提升，从功能产品向建筑产品过渡。也就是说，房子要具有两个功能：商品性和文化性。房地产市场既要有满足低收入阶层的功能性产品，也要有满足高收入阶层的带有体验价值和文化品位的产品。正是因为太原房地产还处于功能性产品时代，还没有真正的高端产品；落后意味着机会，本项目对绿地而言有良好的发展机遇。第9页共92页第8页共92页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第9页共92页二、市场特点太原房地产目前还处于初级阶段，市场没有划分，竞争不激烈，发展空间很大。首先表现在产品的品牌效应上。对于目前还没有形成品牌的本地开发商，知名房地产品牌的介入会吸引大部分消费者的眼球；其次，中小开发商将被挤得没有市场空间。由于外来投资者具有资金实力和城市运营商能力，可以进行城市大规模成片开发，...
