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目录第一章整体管理方案策划........................1第二章管理机构设置及规章制度..................8第三章管理人员配备及管理.....................13第四章房屋维修养护及公用设备设施管理.........19第五章环境卫生管理...........................30第六章安防、车辆管理.........................38第七章绿化管理方案...........................47第八章前期管理...............................49第九章基础管理...............................60第十章经济效益...............................67附表一：管理组织框架附表二：工作流程图附表三、办公装备配套及折旧方案附表四：入住流程附表五：收支预算书附表六：无偿服务项目附表七：有偿服务项目及收费标准第一章整体管理方案策划xx小区由xxx房地产有限公司开发建造，位于xx市高新区，xxx路与xx路西南侧，所处地段是目前xx市重点发展的热点区域，是一座和谐宜居的科技新城。作为以创新为主要功能的新城区，高新区不断加强规划的前瞻性与科学性，着力建设集科技、产业、人文于一体的现代化多功能城市综合体。作为物业管理企业，我们将延续开发商的开发理念，提供与之相匹配的物业管理服务，使业主在享受优雅、清新的生活环境的同时，感受物业管理服务所营造的“宁静和谐”的生活空间。为此，我们确立“xx小区”的物业管理理念：“服务以人为本，管理以物为本”。一、管理服务定位现代人高效快速反应的生活、工作节奏已让人无暇顾及许多家庭琐事，回到家里希望得到更多的休息和放松，“家”应该不只是满足人们最基本的居住条件，还应该让人尽享舒适、便利与尊贵。让业主真正体验物有所值、甚至物超所值的收益。因此，必须在传统物业服务的基础上加以现代化的服务手段，整合各项信息及物资资源，为业主提供优质的生活配套服务。1根据xx小区的规划建筑设计，可采用封闭式服务，在区划内入口处有效实现人车分流，营造出井然有序、富贵气派的居家氛围，通过改造区划内现有的配套服务设施，拓展多种服务项目，并加强区划内精神文化建设，构建一个健康、文明、整洁、清新的生活环境。为此，我司的物业服务服务理念是：一个目标、二种手段、三种意识、四个原则。（一）一个目标：在物业服务范围内，把小区管理成“安全、文明、优美、舒适”的示范小区。在小区达到硬件指标后，所有建筑物及配套设备设施完善，正式竣工验收并交付使用后的二年内，将xx小区的物业服务提升到高新区物业管理优秀住宅小区的标准。三年内达到xx市物业管理示范住宅小区的标准，业主对物业服务的综合满意率达到95％以上，因物业服务原因重大责任事故和刑事案件发生率为零。为广大业主和住户提供一个安全、清洁、优美、舒适的现代家居、生活的环境。（二）二种手段：采用规范标准化、智能网络化的服务手段。（三）三种意识：树立员工强烈的服务意识、质量意识和成本意识，切实控制好物业服务的关键因素——员工素质。（四）企业坚持重人、重信、创佳、创新原则。2重人：以人为本，发掘人才资源，注重人才品德，运营人才专长。重信：重诚信，守信用，树信心，坚信念，以信誉赢市场。创佳：追求卓越，建一流品牌；提升形象，履行社会义务。更新：更新观念，更新思路，更新学习，更新经营。二、方案策划服务“以人为本”，管理“以物为本”是伴随物业管理行业发展而诞生的一种阶段性物业管理服务理念。物业管理的根本目的是为业主、用户服务。对物业公司而言是管理，对业主和使用者则是服务。物业公司管理好物业，其目的就是为物业所有者或使用者提供更好的服务。而作为保值增值的根本需要，又要求物业企业对物业本身进行良好的维护和管理，其具体实施方案如下：（一）服务“以人为本”，实施人性化物业管理一方面充分尊重业主，把满足业主的需求作为我们工作的基本目标；另一方面尊重公司内部的每一位员工，充分调动他们的工作积极性，“先有微笑的员工，才有满意的顾客”，立足于更好地为业主服务。公司内部建立完善的人力资源管理体系，树立“员工是企业主人”的管理理念，实行“能者上，平者让，庸者3下”的用人机制，使公司员工乐于将个人发展与公...