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富通西乡项目策划计划书.........二○○三年五月三十日深圳市星彦房地产经纪评估有限公司呈：深圳市富通房地产有限公司目录:一、宝安区域分析二、项目分析三、项目策划计划四、项目组构成及人员安排五、公司介绍及报价一、宝安区域分析1、宝安区概况宝安区成立于1993年初，辖区陆地总面积751.6平方公里，现有人口（第五次人口普查结果）273.5万人，占深圳市总人口数的39%，人口密度3639人/平方公里。全区辖西乡、福永、沙井、松岗、公明、石岩、龙华、观澜8个镇和新安、光明2个街道办事处。宝安区以出口、投资和内需为三驾马车，其中出口是重中之重，是高依存度的外向型经济。宝安撤县换区10年以来，经济发展从“三来一补”企业占主导，转变为以发展高新科技园区经济为龙头，使其迅速成为我国重要的制造业基地之一。宝安国内生产总值由1993年60多亿元，上升到2002年433亿元，10年增长了6倍；工业总产值由1993年的62亿增加到2002年的920亿，增长了近14倍；实际利用外资金额由1993年的1.8亿美元到2002年的9.3亿美元，增长了近4倍。作为制造业重要基地之一，宝安吸引了包括中兴通讯、创维、长城电脑、北大方正、施乐、世界500强之一的爱默生等高新技术企业在此立足发展。2001年底，全区的加工贸易企业总数已达6400家，位居全市第一位，外贸出口额突破了130亿美元，占全市的36%。其中，宝安新城的加工贸易出口总值占到全区工业总产值的很大比例，宝安已形成包括激光打印机、复印机、无线电话、橡胶带等十大出口生产基地，其加工贸易产品已经占据了东南亚乃至世界的很大市场份额。宝安地产是一个相对比较独立的市场，其自身也可再划分为几个独立的小市场。大体上来说，宝安可以划分为宝安南（西乡、新乡二镇）、宝安中（石岩镇）、宝安北（福永、沙井、松岗、公明、光明五镇）、宝安东（观澜、龙华二镇）三个房地产区域市场。2、区域战略发展去年底，宝安区明确了城市发展定位战略：第2页共20页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共20页■建设先进工业与高新技术产业、出口加工贸易、“三高”创汇农业和生态型旅游的四个基地；■深圳航空运输中心及华南地区航空物流中心，深圳西部交通枢纽。目前宝安区已初步形成“一中心二轴线四组团”的城市结构。“一中心”即宝安新中心区；“二轴线”指新安、西乡、福永、沙井、松岗、公明组成深圳西部发展轴线，龙华、观谰与平湖组成的深圳中部发展轴线。“四组团”为新安中心组团、沙井西部组团、龙华东部组团、公明中部生态组团。从大环境来说，深圳市城市总体布局以特区为中心，以西、中、东三条放射发展轴为基本框架，形成轴带结合、梯次推进的组团结构。作为西、中轴线的重要组成部分，宝安的中心区、沙井和龙华堪称深圳市发展的次中心，是城市综合服务中心和第三产业中心。宝安区确定今年启动的两个卫星新城为新安和公明新城。新安新城以商务、行政为主，是西部发展轴的中心服务区；公明新城是生态型绿色科技城，带动公明、光明、石岩等地发展，成为以生物、新材料技术为主的高新技术产业基地。由此可看出，通过对中心区、新安、公明的先期快速启动和深入开发，完善宝安区城市形态和产业价值，从而带动其他区域的后续发展，为宝安区撤关入市打下城市构架基础。基于条带状的地理结构，深圳市横向交通好过纵向交通，西部的宝安区和特区内已日渐繁荣的南山仅一关之隔，因此西部发展轴的发展功能强，发展速度快，并且这条发展轴亦是珠三角的核心发展轴，随着西部通道的落成，宝安大道的建设完成，高新工业、现代物流业、第三产业和服务业将完善、优化城市的产业结构和城市功能，使深圳真正成为珠三角的核心国际城市。3、房地产市场分析目前宝安地产和特区内地产的差距是非常明显的，有如下几方面：■积压量居高不下；■规划设计单一、落后；■楼盘个性少、共性多；■价格大战此起彼伏；第3页共20页第2页共20页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共20页■营销手法缺乏新意。一直以来，宝安地产形成偏居一隅，自给自足式的发展形态，形成了半封闭的市场格局。开发商既无内在销售...