第1页共14页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共14页金地·荔湖城价格调整方案广州公司营销部提纲：第一部分：06年销售验证分析第二部分：广州市场新变化第三部分：大盘开盘规律第四部分：价格调整方案第一部分：06年销售验证分析总结：1.06年只做了单纯小众营销,而没有大众营销的配合,对于新进入一个新市场的企业项目品牌来说,客户的认同度需要时间来验证,所以,06年的销售成果只是做为开盘的前期铺垫和试水;2.06年推售的物业类型单一(只有三叠院;100坊因为样板房最终没有开放,所以不算正式推售);客户普遍反映入市价格偏高;3.06年成交结果反映:好差户型价格拉差不够.1、成交客户分析1.1成交率分析：来访成交来访成交率新塘27940%1530%6%增城区域（荔城、中新等）162%00%0%黄埔477%47%9%开发区8011%1535%20%天河10815%714%7%越秀51%12%20%第2页共14页第1页共14页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共14页荔湾20%00%0%广州区域（海珠、白云、番禺等）12117%00%0%外地区域325%12%3%深圳71%59%71%东莞30%12%33%合计700100%52100%结论：新塘、天河区成交率偏低;新塘客户是06年主要客户拓展区域,客户来访基数大,对产品接受”慢热”,主要认为项目性价比不高；天河区客户以投资、度假为主要购买目的，主要认为价格未能有合适的投资升值空间。1.2客户购买用途分析：结论：以自住客户为主，投资客户的比例偏低，只有12％，投资客户感觉项目现阶段的价格已经没有上升的空间（合富等业内人士没有成交）；1.3解筹率：06年现场来访700台，下筹142个，解筹率38％（市场正常开盘解筹率通常在50％购买用途61%12%18%9%自住投资度假自住\投资第3页共14页第2页共14页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共14页左右）。1.4不成交客户原因统计：三叠院100坊1.三叠院产品的售价偏贵.1.未有样板房，无法理解空间的使用功能.2.交通不方便,生活配套不完善.2.感觉花园面积小，停车位不足.3.项目位置偏僻,外围环境差.3.楼距密，视野对冲.4．交楼时间过长．4．价格偏贵.5.管理费太贵．5.看中的意向单位未推出(主要是外围景观单位)，等待.6.合同条款苛刻,没办法接受.6.领袖型,社交型意向客户多,另两种少.7．接受不了三叠院产品（主要是1/3）1.5小结：小众销售没有达到预期的理想目标客户主要反映项目的配套落实和展示效果较差(内外环境)入市价格偏高,优惠折扣政策死板，业内人士和意见领袖购买认同低投资升值空间不理想,对投资客户吸引不大2、三叠院成交数据分析2.1三叠院成交均价1/21/34/5总套数推出量343434102成交套数2272352销售率65%21%68%51%成交总价2489.1020685.48222407.52195582.1061成交建面4245128338129340成交均价5864534363155977均价拉差＋5000＋1000注：成交的2套1/3单位的首层精装修价扣减了5万/套，若不含此2套单元，50套成交均价为6035元/M2；第4页共14页第3页共14页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共14页2.2成交单位分布三叠院成交数量推货数量累计成交占比例4/5（北排）1111100%4/5（南排）71164%4/5（东排）22100%4/5（西排）31030%1/3（北排）41136%1/3（南排）31127%1/3（东排）020%1/3（西排）0100%1/2（北排）51145%1/2（南排）101191%1/2（东排）22100%1/2（西排）51050%合计5210251%注：红色部分成交比例较低2.3小结4/5单位定价符合市场需求，价位仍有上涨空间1/3单位及北排1/2单位滞销,单价偏高,面积大导致总价高（1/3的1F是半地下室素质，但仍计算全面积,与其它户型比较性价比呈现较大劣势）临新新公路单位滞销（西排，包括4/5单位），定价时受不突破成本底线的限制，价格偏高3、100坊成交数据分析3.1成交单位分析第5页共14页第4页共14页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共14页3.2小结成交率低，因为客户没看到样板房，看现场工地环境感觉差（楼距密、花园小）客户反映价格高,折扣少,尤其内圈单位价格偏贵外圈单位价格合适，景观优单位可适当提价第二部分：广州市场新变化1、06年房...
