广州某商务办公项目可行性研究VIP免费

珠江新城某商务办公项目可行性研究.doc珠江新城某商务办公项目可行性研究目录项目背景――――――――――――――――――――――――3市场分析――――――――――――――――――――――――4项目SWOT――――――――――――――――――――――62项目定位――――――――――――――――――――――――64项目技术可行性分析―――――――――――――――――――67项目财务分析――――――――――――――――――――――78结论――――――――――――――――――――――――――89项目背景1.项目名称：待定——广州珠江新城CBD内甲级智能化写字楼2.开发商拟我司与地块业主方合作开发3.项目所在地珠江新城CBD珠江公园旁4.总体规划珠江新城为广州新的城市中心，总用地为6.6平方公里，规划人口18万人，将建设成为一个代表未来广州新形象的低密度、高容积率、高绿化率的中央商务区。区内道路交通系统完善、配套设施齐备、规划为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地；定位为21世纪广州市中央金融商务区，是集中体现广州国际都市形象的窗口。5.项目规划项目总占地7500M2，用地面积400M20平方米，由一幢26层塔楼和4层裙楼组成（初规），具体为：地下室车库三层共17000M2（不包括在总面积内），首层商铺3500M2，二、三层商场共7000M2（第四层为转换层，可兼做设备层和休闲会所功能）写字楼共42115.57M2。6.项目目前进展地块现状：完成土地五通一平，地块开发条件完全成熟；谈判进展：双方就项目合作模式要约需进一步商讨、确立。7.合作方式由于该项目地块目前仍为村属集体用地（开发后产权转移），其希望合作伙伴出资开发，以实物分成方式分配项目股权，本研究报告以村我双方按3.5：6.5之比例分成实物为基础分析计算。市场分析一、市场研究1.房地产产业政策及产业走势分析1)2006年7月份以来，对房地产市场产生影响的行业政策主要有三个：一个是于2006年8月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》。我国从1999年开始实施国有土地招标拍卖制度，并取得了较大成效，但仍存在招标出让土地范围过窄、土地出让信息披露不充分、操作不规范等问题。这次实施的两个《规范》明确将六类情形纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围，将五类情形纳入可协议出让国有土地的范围，这些新规定是对国有土地出让制度的完善，推进了土地资源市场化配置程度。但土地不完全是经营性资产，土地配置要满足社会公平性的要求。如果土地出让制度改革不和建立多层次住房供应体系结合起来，不和地方政府的民生责任结合起来，招、拍、挂制度的推行将进一步强化地方政府获取“土地垄断溢价”的权力，增加房地产开发成本。所以，在推行国有土地招标拍卖制度的同时，还必须加强监管：不仅包括对垄断行为的经济性管制，还应包括促进公平的社会性管制。二是建设部提出的对单套建筑面积在90平方米以下的新开工项目进行限价开发。这个政策的初衷应该是好的，但其成功实施的前提条件有三个：有科学统一的限价标准，信息高度公开，主管部门官员能合理执行。否则，不仅这个政策行不通，还会增加建设主管部门有些官员的寻租空间。从实际情况来看，三个前提条件一个都不可能具备。而且，这一政策还与国土资源部的政策不一致，如果要通过招标拍卖挂牌出让国有土地，又如何限价？因此，这个政策如果实施，其唯一作用将是增加房地产市场的交易成本。实际上，价格竞争机制是市场经济的基本运行机制，任何违背这一机制的政策都会阻碍市场运行，增加交易成本。增加小户型供给，可通过财政政策等来实现，比如按容积率确定累进的土地使用税率（容积率越低，土地使用税就越高）。三是建设部等六部门联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，《意见》对外商投资房地产企业、对境外机构和个人在境内购房，首次做了明确规定。但这一政策的成功实施，有赖于这些部门的密切协作。2)2006下半年经济走势将产生最大影响的两件大事：一个是8月1日，国家发改委等五个部门以“特急”文件要求各地用1个月时...