惠州市惠阳区金惠州市惠阳区金惠大道宗地分析惠大道宗地分析【葡萄苑项目前期定位报告】【葡萄苑项目前期定位报告】第一部分:惠阳区房地产市场分析1.1.1惠阳区房地产现状已建和在建的住宅小区目前在惠阳区知名度比较高的有：针对中低等收入人群的润福苑阑庭、金领中心等；针对中等收入人群的万城、中建彩虹城等；针对中高等收入的振业城等。就目前惠阳区房产市场来讲，还比较缺乏定位精确、产品优良的高性价比的产品。但惠阳区大量土地的进入市场已吸引了不少外地房地产开发的进入，据统计，2008年该区将投资近百亿，开发房地产，这些项目势必在产品上会有进一步的提高，也势必加剧该区的竞争。表1惠阳区项目均价及建筑规模一览项目名称均价（元/平方米）总建筑面积（平方米）金惠大厦350025000平方米景茂国际410023469.44平方米金领中心370027499.73平方米枫叶雅堤400064636.19平方米金莎花园380067118.8平方米万城460080万平方米：一期37万，二期14万，三期29万惠景豪苑二期3600120000平方米润福苑阑庭350025187平方米西湖愉景350060109平方米美岸栖庭4100-430085010.7平方米圣堤亚纳370058000平方米峰景左岸400035682平方米彩虹城4300460000平方米四洲·城市经典410079478平方米注：红色字体项目为本案直接竞争项目1.1.2重点楼盘个案分析以下为本案区域市场典型在售竞争房地产项目，以金惠大厦、金领中心、景茂国际为代表的一批项目市场反映均良好。下表对本项目区域内竞争性项目作为重点楼盘分析。表2主要竞争楼盘个案分析项目名称金惠大厦景茂国际金领中心枫叶雅堤金莎花园位置惠阳区淡水镇金惠大道惠阳区市政广场金惠大道与东华路交汇处惠阳区金惠大道市政广场西侧惠阳区白云一路(内环路交汇处)惠阳区淡水深汕公路与内环路交界处价格3500均4100均3700均3788起，4000均3800均（内部认购折后价）开发商惠州惠标房地产开发有限公司惠阳信和实业发展有限公司惠州市惠阳区广成房地产开发有限公司深圳市厚基房地产开发有限公司巨龙房地产开发（惠州）有限公司规划开盘认购时间2008年10月2008年12月2008年10月09年5月开盘预计09年10月正式开盘总占地面积3000平方米2068平方米2188平方米13208平方米15032平方米总建筑面积25000平方米23469.44平方米27499.73平方米64636.19平方米67118.8平方米容积率/绿化率7/26%6.9/35%12.5/30%3.18/32.32%3.7/35%销售进度90%，剩余30套90%95%一期住宅部分剩余41套目前为内部认购期，尚未开盘销售。已经预定10余套产品设计建筑风格现代简约风格现代简约风格现代简约风格现代简约风格现代简约风格建筑形式塔楼塔楼塔楼板楼(南北向2栋，东西向1栋，南北向未开盘)板楼（南北通透）外立面材质瓷砖涂料涂料、瓷砖涂料涂料楼层数/层高商业1层，住宅20层，商业层高8米，住宅层高3米商业1-2层，住宅19层，住宅层高3米商业1-2层，住宅24层，住宅层高3米，商业层高5.7米商业1-2层，住宅3-18层。住宅层高3米商业1-2层，住宅3-16/18层。商业层高5.5米，住宅层高3米，顶层复式层高6米装修标准毛坯房毛坯房毛坯房简装修毛坯房户梯比/品牌3梯16户3梯13户3梯16户3梯28户，4梯2户2梯4户，2梯6户车位近200席100席60席1：1.5394席车位1：1.5404席车位总户数/栋数322套，1栋247套，1栋356套，1栋一期639户，1栋板楼576户，8栋板楼户型面积及配比1居37/47平方米，2居49/64/69平方米，3居88平方米1居52平方米，2居68-84平方米，3居96平方米1居38/42/44平方米，2居70/82平方米，3居113平方米，5居196平方米1居31/46平方米，2居70/71/75/78/90平方米，3居96/102/110平方米1居47-51平方米，2居78-81平方米，3居89/113-117平方米赠送面积无无无无无商业体量/层数2000平方米3500余平方米2931平方米2000余平方米物业物业公司惠州百合物业管理有限公司惠阳信和物业深圳鹏基物业管理有限公司惠州市惠阳区运行发展有限公司开发商自己物业物业费1.2元/平方米/月1.2元/平方米/月1.2元/平方米/月1.2元/平方米/月尚未最终确定服务内容传统物业服务传统物业服务传统物业服务传统服务传统物业购买客群本地人本地人购买占本地人购买占本地人购买本地人购买占10%尚未开盘购买50%（外来定居者...
