房地产可行性研究概述(DOC25)(1)VIP免费

第1页共28页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共28页房地产可行性研究概述第一节房地产开发的基本概念一、概述据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。具体地说，是指房地产开发企业按照经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为1。我国的房地产开发发展时间并不长，其萌芽形式为70年代城市建设的“统建”。在十一届三中全会后，改革开放给房地产开发带来了发展机遇。而土地使用制度的改革，促使房地产开发事业迅速发展起来，并成为城市建设的主导方式，无论是在新区建设中还是在旧区改造中都起到了重要的作用。从1979年试行全价销售住房开始，对以国家统包、福利制、低租金、实物分配为特征的城镇住房制度改革，至今已走过了二十余年的历史。房地产市场经历了复苏阶段（1978年—1985年）、缓慢发展阶段（1986年—1991年）、超常发展阶段（1992年—1994年）、调整回落阶段（1995年—1997年）和稳步发展阶段（1997年—至今），有力促进了房地产开发的发展。（一）房地产开发的特征1．综合性综合性是指房地产开发活动的全面系统性。首先，房地产开发要坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，也就是在开发过程中，既要对土地或房屋建筑进行有目的的建设，又要依据有关法规、条例，对开发区域内的一些必要的公建配套设施进行统一规划、布局，同步建设；其次，综合性还表现为开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的多重复杂性。房地产开发过程中环节很多，涉及到的部门与关系也很多。不仅涉及到规划、设计、施工、环保、水煤电供应、交通、教育、卫生、消防和园林等部门，而且开发过程中的征地、动拆迁和销售工作与城市居民的生活密1《城市房地产开发经营管理条例》第一章中定义。第2页共28页第1页共28页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共28页切联系，涉及面广；此外，房地产开发的综合性还体现在它与国家、地区各产业部门的发展相协调，并起到一定的先导作用。2．长期性长期性是指房地产开发的周期较长。一般来说，普通的开发项目需要两年到三年时间，规模稍大的综合性项目需要四至五年，而一些成片开发的大型项目需要的时间更长。这是由房地产开发产品的特殊性所决定的。房地产开发是人、财、物等开发资源规模性投入，产品（房地产，是指土地、建筑物及其地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益）输出的过程。这个过程要经过许多环节，如土地的取得、开发准备、规划设计、施工、配套建设和市场推广与营销等各个环节，这些环节有的是独立的，有的是相互交叉的、制约的，而每个环节的完成少则几个月，多则要一年以上。因此，整个过程往往需要较长的时间。3．地域性房地产开发具有很强的地域性。房地产是固定的和不可移动的，带有极强的地域性特征，受到时空条件和社会环境的影响。从微观来看，区位或地段是房地产的主要影响因素，由此可以决定房地产其它如交通、环境、配套设施等因素，因此项目选址是房地产开发的重要决策内容。从宏观上看，所在地区的社会环境、经济发展、消费水平等对房地产开发项目具有决定性的作用。每一个地区的投资政策、房地产市场政策、房地产市场需求状况及消费者支付能力等是不一样的，带有较强的地域性特征。4、风险性房地产开发的综合性、长期性和地域性特征决定了它的高风险性。房地产开发资金投入量大，房地产市场的日益规范，预销售条件的提高，使得在较长的开发期里，许多可变因素都可能起着关键的作用，给开发项目带来一定的市场风险；房地产开发产品从实体上讲，是供人们使用的建筑物，刚性强，如果项目建成，未能按计划销售或出租，甚至成为空置楼盘，就会使开发商蒙受重大的经济损失；同时，房地产市场的竞争性也增加了房地产开发的风险；此外，房地产开发受宏观经济形势和有关经济政策的影响也较大。...