房地产企业财务管理交流讲座88页VIP免费

第1页共93页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共93页房地产企业财务管理今天跟大家交流的主要是财务管理方面的问题，安排的内容有八讲：第一讲是房地产开发企业的财务管理框架；第二讲是财务报表的阅读与分析；第三讲是房地产开发企业的资金筹措；第四讲是企业的成本管理；第五讲是预算管理；第六讲是固定资产管理；第七讲是所得税的纳税与申报，现在的税法改得很多很快，咱们把最新的房地产企业纳税政策给大家讲一下；第八讲是企业内部控制制度与审计；第九讲不准备在这讲了，如果有时间的话，给大家提一下，这是一个备讲材料。第一讲财务管理框架这一讲里给大家介绍的主要有这么几个方面：一是房地产企业的级别划分；二是现在房地产企业的现状以及存在的问题，有问题好分析怎么提升，针对存在的问题提升我们的管理水平，这是现代企业管理的一个需要；三是财务管理框架，房地产企业的财务管理应该从哪几个方面着手。一、房地产开发企业的级别房地产开发企业的级别划分主要是按注册资本、经营期限、竣工面积、质量合格率这四个方面的条件来划分企业的等级。大家可以从表中看到，一级的注册资本金需要达到5千万以上，经营期限起码是五年以上的，还有三年累计竣工面积是30万平米，质量合格率要求连续达到五年100%，其中有一年没达到就要降级。累计竣工面积，我们的企业可能来自不同的管理第2页共93页第1页共93页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共93页部门，竣工面积是一个在房地产开发、基本建设、施工等等的一个专用名词，竣工，房子盖完了，各方面通过验收了，包括质量验收、内业资料验收、财务验收等等，才能达到竣工的要求，而不是说施工队盖完就竣工了。二级企业注册资本是2千万，三级企业是8百万，四级企业是1百万，其他的指标我就不再说了。这是企业开发的等级划分，我们可以衡量一下自己了，我们的企业的注册资本金是多少？不算贷款，企业开张成立的时候拿出来的钱，货币和实物，现在注册主要是货币，是5千万？还是2千万？达到哪个级首要的指标？我们就可以进入哪一级了，当然其他的指标也是很重要的。1、房地产企业的资质等级与开发工作的范围有紧密的关系。首先讲一级资质的房地产企业可以承建的项目规模不受限制，多大的都行，国内的有的或者有能耐跑到国外去也可以，可以在全国范围内承揽房地产开发项目，还有基建项目也是如此。不仅在北京市，在广东、山东，哪儿招标都可以投标。二级和二级以下的资质就不是这样的了，承担的面积是25万平米以下的开发项目，超过25万平米以上的资质就不够了，只能看着别人干了，所以资质等级对于能够参与开发的建筑面积是一个很大的约束，承担的具体范围由各省市具体确定，反正在全国是拿不到，在省内经营开发工作。2、注册资本金与企业运作的关系。企业注册资本金对企业的招投标工作有很大的关系，一级资质的参加哪个范围的招投标工作，有招标的任务、项目，我们就有投标的可能。银第3页共93页第2页共93页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共93页行贷款也要看企业资质，企业资质够了，信用高，贷款的数额就大，反之你注册资本金就是一百万，你说贷两千万咱们得商量商量，你以什么做抵押呢？以公司全部财产做抵押也不行，你的注册资本金才一百万，你要两千万的贷款银行不给，不可能的。所以企业的注册资本金、等级、资质的认定，决定了你的开发范围、运作的能力还有具体和银行各方面的信贷关系。刚才讲了5千万的注册资本金就可以达到一级，但是5千万的资本金够不够呢？我这开发项目往往是一个亿、两个亿，肯定离不开银行贷款，比如我手里有一个亿的资金全注册进来好不好呢？也不好，因为咱们是有限公司，注册资本金有一个管理赔偿的范围，比如有一个亿要全部投入到企业的运作中来，可以5千万作为注册资本金达到一级标准了，另外这5千万可以做我的资本公积等等，就从另外一个角度进入企业进行运作，当然这个如果是大家兜里有钱的话可以这样做，如果不够限定于注册资本金拿来，有时候还会出现什么情况呢？实际我兜里就2千万，但是...