第1页共8页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共8页2005年上半年度上海别墅市场报告一、别墅新政策1、对独栋别墅开征累进制计税的30%——60%的土地增值税上海市财税局从6月1日起对独立别墅征收土地增值税。对持有时间不满3年而转让者，将全额征收土地增值税；持有时间在3年以上5年以下者，土地增值税减半征收；对持有5年以上转让者，将根据税务部门审核结果，如属于自住房产的别墅住宅，免于征税；属于投资房产的，则要缴纳土地增值税。税率按照国家规定以累进制计算，简化表述即为：以“售价减去（原购入价＋营业税、契税等交易支出）”为税基，再将计算出的税基与括号内的原购入金额与合理支出的总和相除，当结果小于等于50％时，税率为30％；大于50％小于等于100％时，税率为40％；大于100％小于等于200％时，税率为50％；大于200％，税率为60％。2、经济型别墅契税翻番6月1日，上海市对房地产有关税收政策作了细化规定，原本享受1.5%优惠契税的经济型别墅，将不在享受优惠税率。这就表示，经济型别墅的契税将在原先的基础上翻一番，达到3%。二、别墅整体市场分析1、综述别墅市场是目前受宏观调控影响较为严重的领域，近期别墅市场由于经历了加息、提高首付、叫停转按揭、征收全额营业税等调控政策和本身质量等多方面原因，销售速度整体趋缓。在别墅市场中2005年前5个月的月均成交量相比2004年下半年下跌了三分之一。2005年2月—6月别墅交易情况2月上2月下3月上3月下4月上4月下5月上5月下6月上6月下独栋交易套数11417220321818514879818889第2页共8页第1页共8页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共8页联体交易套数100222230165111699314098672月上2月下3月上3月下4月上4月下5月上5月下6月上6月下独栋交易面积（万平方米）45.6576.975.475.222.62.722.973.01联体交易面积（万平方米）2.34.453.72.421.531.92.812.191.47今年一季度，系列调控政策对于低端别墅市场的影响尚未显现出来，而高端别墅市场开始出现滞销局面。从9例新开别墅的销售情况来看，月亮河碧园、聚贤煌都、现代华庭、翠景苑等公寓与别墅混合型物业受到众多购房者的青睐，这也从侧面反映了低端别墅销售火爆的态势。位于徐泾板块的西郊华城和世纪公园板块的百富丽山庄这2例纯别墅物业销售一般，但销售率均超过50%。唯一销售不畅的是紫都·上海晶园，作为高端别墅产品，由于售价高、面积大、物业费用高，遭遇了销售“瓶颈”。四五月份，一系列新政相继出台，政策的影响开始显现。别墅市场成交量全面趋缓，很多别墅项目，均没有客户上门，销售记录都为零。“6.1大限”前，联体别墅市场触底反弹，达到第二季度的最高点。第3页共8页第2页共8页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共8页6月1日，两项别墅税收新政的实施，对高低端别墅市场产生了大相径庭的影响。高端别墅市场波澜不惊，成交量趋于稳定。而一些本身品质不高、地段不佳的中档别墅销售惨遭滑铁垆。经济型别墅更是一挫再挫，6月成交总数仅为69套，不到5月的一半。值得关注的是，松江新城板块的经济型别墅销售在6月下半月出现了销售回暖迹象，半个月成交了20套，占全市总量的29%。其中，原野花园和名仕豪庭两个纯别墅项目分别销售了8套，是带动区域上升的原因。但相对而言，混合型社区别墅房源的销售明显受阻。成交量的剧挫，使各个开发商饱受煎熬，都暗自考虑降价救市。但因为市场的不明朗，开发商对于降价后能否带动销售持怀疑态度，除了个别经济型别墅项目采取了降价措施外，别墅开发商纷纷采取了平价不降价的政策。小开发商更是难以维持，青浦徐泾的高富丽源甚至出现了封盘的局面。2、供应量2005年上半年全市共有42个别墅项目应市，其中纯别墅项目14个。6成半集中在第二季度供应。纯别墅物业推盘量有所放缓，直接导致了别墅平均价格的下跌。城区别墅供应量大幅缩水，而以松江、青浦为首的郊区别墅供应量则呈现出扩容的态势。由于混合型别墅的增多，每平方米8000元以下的物业比例加大，同时，由于独栋别墅的增加，每平方米20000元以上的物业总量也占...
