第1页共23页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共23页会所项目分析报告一、综述在本报告中我们对上海市的高价楼盘的会所进行市场分析，主要集中在浦东、静安、卢湾、黄浦、长宁、徐汇、虹口、闵行这些区域，分析内容主要包括会所经营方式、户均会所面积分析、会所运作方式、会所功能模块分析等几部分。另外根据会所所属的楼盘的不同档次分为顶级楼盘的会所、高档楼盘的会所以及普通楼盘的会所，因此本报告中所研究的部分都将根据这三大板块来分别讨论。说明：顶级楼盘被定义为豪宅，在此我们选择的是销售均价在每平方米3万元以上的楼盘，如汤臣一品、盛大金磐、中凯城市之光、翠湖天地、华府天地等，一共11个楼盘。高档楼盘的销售均价介于2万-3万元每平方米，如江临天下、世贸滨江花园、静安枫景、淡水湾花园等，共28个楼盘。剩下的61个为普通楼盘，销售均价低于2万元每平方米。（此处销售均价为2007年3月销售价格，清盘楼盘的销售均价为网上最新二手房成交价格。）第2页共23页第1页共23页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共23页二、会所经营方式对于不同档次的会所，其经营方式及会所的对外开放程度有较大的差别。（一）顶级楼盘的会所——顶级豪宅所附带的会所，几乎仅仅面向业主，设施配备比较全面，大部分由物业或开发商在管理经营。顶级豪宅所附带的私人会所，一般仅提供给业主使用。这些会所除了占地面积较大这一特征以外，所配置的项目可谓品种齐全，从室内外游泳池、网球场、高尔夫球场到健身房、桑拿、SPA中心应有俱全，甚至有些会所还有较大的中心休闲花园。在会所经营方式方面，闵行区的西郊庄园社区的会所由西郊庄园英伦酒店管理公司经营，酒店性质决定了该会所的餐饮和住宿这两个营业项目对外开放，但该会所的其他经营项目仍是谢绝非住客的使用。除此之外，属于顶级楼盘的这些会所一般都是仅对业主开放。由于仅对业主开放这一限制，从而使得业主在使用会所各项功能时更加自由与宽裕，加之顶级会所所属的楼盘价格相对偏高，因此，在享受顶级服务的同时所付的会费以及物业管理费也是相当高昂的。在已经确定运营公司的10个顶级会所当中，主要是由开发商旗下的物业管理公司或是由开发商直接经营管理的，这部分占到80%，这要求开发商自身实力较为雄厚，带来的好处则是便于统一管理。另外20%则是由著名的物业管理公司——第一太平戴维斯和国际高力物业管理有限公司占得席位，其中第一太平戴维斯占其中两席。第3页共23页第2页共23页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共23页（二）高档楼盘的会所------分布分散、有将近一半的会所聘请了专业运营公司来管理。与顶级楼盘集中在市中心区域不同，高档楼盘的分布较为分散，在我们选定的高档楼盘的会所当中，这些高档楼盘分布在八个区域，除了市中心以外，还涉及虹口区和闵行区的某些高档楼盘。在已经确定会所经营方式的高档楼盘中，如著名的健身中心公司一兆伟德kings入驻江临天下，在小区内设有攀岩、高尔夫、室内游泳池、健身中心，设施齐全、应有尽有，彰显人生的激情与活力。一兆伟德kings对外开放，但对业主有可办家庭卡的优惠，非业主只能办年卡或是终身卡；而仁恒滨江园虽也对外开放，但对非业主采取担保制制度，以保证高档会所的营运。高档楼盘会所的会费相对顶级会所高昂的会费来说要少许多，比如汇豪天下会所的个人年卡仅需1500元，但相应的服务并没有有所减少，业主尽享尊贵生活。第4页共23页第3页共23页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共23页同样，高档楼盘的会所吸引了一些著名的专业会所运营公司入驻，比如一兆伟德、威尔士健身公司等，比如长宁区的虹桥华庭引进威尔士健身公司来对该楼盘的会所进行经营管理。图中所涉及的物业管理公司都是开发商外聘的公司，并不隶属于开发商旗下。（三）普通楼盘的会所------大部分对外开放、由将近一半的会所聘请专业运营公司来管理普通楼盘的会所大多都引进专业运营公司和酒店管理公司，因此较多会所都对外开放，除了吸引业主外，还接...
