目录一、项目概况………………………………………………………….1二、项目市场环境分析……………………………………………….2三、项目地区周边分析……………………………………………….5四、项目定位策略……………………………………………………12（一）市场定位………………………………………………………12（二）价格定位………………………………………………………13（三）银行按揭………………………………………………………14五、项目规划设想……………………………………………………15（一）证照齐备………………………………………………………15（二）项目规划………………………………………………………16（三）户型规划………………………………………………………18六、市场营销策略……………………………………………………21（一）目标消费市场分析……………………………………………21（二）营销策略………………………………………………………23七、推广工具…………………………………………………………27八、营销人员配备……………………………………………………28九、媒体广告宣传……………………………………………………29十、对发展商的要求…………………………………………………32（附件一、二、三）一、项目概况第1页共35页京昌高速昌平高科技园区昌平县城区往十三陵风景区约6Km往八达岭风景区约20Km往城区北三环约20Km11号出口富泉花园编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共35页“富泉花园”座落于北京昌平高科技园区内，是该区域内建设较为优秀的外销别墅花园居住区。园区四周风光秀丽，景色宜人，东邻白浮泉水上公园南望龙山、凤山和京密运河；北靠昌平古城、沿高速路十几分钟即可到达八达岭长城、十三陵等文物古迹风景区。别墅园区距八达岭高速公路11号出口约1000m，中间为郁郁绿化带相隔，地属处享便捷交通之便而又无穿梭喧嚣之烦的良好区位，从别墅园区顺高速路驱车至马甸桥只需20分钟，在众多的外销别墅项目中，富泉花园是距京城较近的一处别墅区。北京富泉花园是京城早期建设较具规模的高尚别墅区之一，总占地面积171335平方米，分三期建设完工，规划建设独立花园别墅224栋，一期工程现已建成四种高尚欧式别墅80余栋。二期工程在园区中部规划建设多层外销商品住宅——公寓196户，建筑面积34483平方米，高度为5层，全部采用欧式建筑风格，顶层采用坡屋顶作为阁楼；园区北侧中部建会所，建筑面积为14836平方米，内设歌舞厅、餐厅、桑拿中心、保龄馆、游泳馆、各种球类、电子游戏、商场等娱乐休闲购物设施，大、中、小会议厅和商务中心等商务会客设施会所风格典雅，豪华气派，具有新古典建筑特征。目前，富泉花园二期工程项目正处于地基建设，部分楼宇已出正负零（暂拟名“富祥阁”）。附：富泉花园别墅区位示意图：二、项目市场环境分析（一）公寓市场98年公寓市场继续保持稳定，项目总体的区域差别日益显著，投资回报也逐渐拉开档次。据测算，北京房地产市场中外销公寓的平均投资收益率（税后）超过10%，已高于写字楼而在各类外销物业中名列首位，市场前景相对乐第2页共35页第1页共35页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共35页观。与普通住宅或别墅相比，公寓的消费者（包括购、租两方面）近期较为稳定，人员数量、购买力水平、消费水平等近期将会基本维持在一个相对稳定的水平。随着经济的增长和对外开放程度的加深，公寓市场亦将有更大的发展。1997年公寓市场的热点集中在少数开发商身上。海外（澳洲）投资公司96年开发了亚运村项目，获得成功后在97年继续开发了华澳中心也同样取得了骄人的业绩。这两个项目的共同特点是以低价入市，人气积聚后再提高售价，明显缩短了项目周转期。友谊辉志公司96年推出的国际友谊花园已基本结案97年底推出的科技会展中心至今也已售出半数。97年底公寓价格在被大幅度调低的价位上有所上扬。从区位分布来看，西城、宣武因为用地限制导致市场供应量相对较少，售价较高。由于城区公寓项目立项、审批等代价过大，使不少投资者...
