第1页共37页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共37页郑州市翠花路项目可行研究报告第2页共37页第1页共37页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共37页二零零四十一月二十日研究室目录第一部分：郑州房地产市场发展现状及趋势1、房产市场2、土地市场第二部分：项目区位描述1、项目区位和交通动线2、SWOT分析3、总结第三部分：市场供需分析1、项目西区、东区楼盘概况2、市场供应面积区段分析第3页共37页第2页共37页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共37页3、项目主力面积定位第四部分：目标客群深度分析1、目标客群描述（消费、职业、性格特征）2、目标客群来向（分布、交通动线）3、目标客群厚度（量体、人群）第五部分：产品定位深度分析1、住宅产品定位：2、商业产品定位：3、住宅产品策划：第六部分：项目经济分析：1、主要经济技术指标：2、投资估算：3、收益分析：4、盈亏平衡与敏感性分析：5、主要现金流量分析：参考数据来源：1、研究室调研数据库2、统计年鉴3、PARTY和EASY-GO的成交统计分析4、郑州40指数5、圆点调查数据第4页共37页第3页共37页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共37页第一部分郑州房地产市场发展现状及趋势一、1、郑州市近年住宅楼市状况：从以上数据可看出，郑州近三年来住宅商品房供应持续增长,但随着总量扩大,增长势头逐步放缓。而近三年的销售状况良好，每年均呈增量势态，市场需求日趋活跃。近三年的住宅均价波动不大，走势平稳。但是从今年投放楼盘区位,较去年偏远,而与去年同区位比价格上涨空间较大。时间指标2001200220032004年全年全年全年第一季度第二季度第三季度三季度累积投放面积267.37356.12379.1354.45125.0197.09276.55投放面积增幅+51.5%+33.2%+6.6%---------------销售面积245.77281.04399.7289.21110.84120．1320.15销售面积增幅+22.6%+14.4%+42.4%---------------销售均价209920172100221322492265销售均价增幅+6.2%-3.9%+4.1%----8.9%7.8%----第5页共37页第4页共37页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共37页2、郑州市02-04年住宅销售一览表从以上数据可看出，目前郑州房市的户型面积正在趋向小型化发展，而且从市场反映来看，比较受消费者欢迎二、郑州04年土地市场受国家宏观调控影响，从今年5月始，郑州市的建设用地进入招拍挂出让阶段，土地交易进入市场化运作期。但郑州土地资源储备工作却跟不上市场的步伐，市场供应、储备现状及预期情况如下：1、5-9月土地上市量仅约为600亩（11宗左右）；2、可出让的规模在50亩以上的宗地，目前在环线内已廖廖无几；3、土地储备区域多集中在二七区、中原西区和惠济区，金水区土地储备空间极小，且区政府奉行大力发展商业的经营思路，不倾向房地产项目；4、加上农用地和耕地的禁批政策实施，郑州土地市场的供应放量时间应该时间指标20022003年2004年全年全年合计第一季度第二季度第三季度销售面积（M²）259.98371.42319.8589.21110.54120.1销售套数（万套）1.9742.92.64730087451.03户均面积（M²）131.7128121122.2126.4116.6第6页共37页第5页共37页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共37页在05年4、5月份后。分析：依据以上的土地市场现状和预期判断，我公司翠花路地块，无论在地段、规模，还是市场投放时机，均占据优势。第二部分项目区位描述一、项目区位和交通动线地块位置综述：目标地块位于翠花路、沙口路交叉口东北角500米处，处于陇海、京广铁路线的铁路桥之间的连接地带，距离约500米。本案属金水区，处于金水、中原、惠济三区交界，是南阳路与农业路交汇处繁华地段的最近辐射区，加之农业路的贯通，目前本案的地段升值潜力凸显。地块四至：东至：京广铁路线和华林都市广场北至：省建材仓库南至：翠花路西至：岳寨、大孟寨村和农业路立交桥1）宗地位置图：第7页共37页第6页共37页交通路口通行示意图北铁路铁路沙口路人行道项目地块公交站牌人行道编号：时间：2021年x月x...
