金鼎证卷2009房地产行业近况分析分析概要：1、全國住宅銷售面積在經過2008年的持續衰退之後，2009年開始出現同比增長，4月份單月銷售面積同比增長41.4%。2、全行業新開工面積從2008年12月開始衰退，增速下滑從2008年3月開始。從歷史情況來看，新開工面積變動滯後於銷售面積，一旦銷售面積持續回升，將推動開發商新增開工，但短期之內仍不會改變供應面積減少。3、去庫存化接近尾聲。以上海為例，當前月度銷售量約2萬套左右，一手房存量可供銷售2個月左右。4、土地成本對毛利的影響並非特別嚴重。當前土地購置均價與住宅銷售均價均以超過2007年房市最高峰期，二者之間的差額（一定程度上反映毛利狀況）在2009年2月達到2950元/平方米的最高值。若以銷售均價與24個月之前的土地購置價格差額來考量，則在09年4月份達到1987元/平方米的歷史最高額。差額/銷售均價（一定程度上反映毛利率的變化）來看，略有下降，但仍接近2007年的水準。5、從開發商銷售狀況來看，萬科2009年1-5月銷售面積與銷售金額分別比08年同期增長27.4%和20.9%。但仍未達到2007年最高銷售水準。保利地產銷售面積則創下歷史新高。6、當前主要地產股股價相對2008年業績PE大多在20-50倍左右，部分重組地產股PE超過100倍。相對于2010年券商預測EPS均值，PE大約在20倍左右，部分低於20倍。從萬科和保利歷史PE來看，當前處於中間水準，並沒有出現嚴重低估。7、我們認為，此輪地產股反彈的先後順序，依次是中小地產股、中大型地產股、土地股、商業地產股。其對應的內在邏輯主要是信貸放鬆解救中小地產企業、房地產銷售放量、開發商增加土地儲備、房價上漲、商業地產重估等。因此在房地產銷售持續回暖之下，下個階段可重點關注進行一級土地市場開發的公司。若房價重新大幅上漲之下，可關注部分尚未大幅上漲的商業地產股。8、個股選擇方面，中短期建議萬科（000002），初步估算2009年EPS約達到0.5元，當前PE23倍。在此輪反彈中，萬科落後於其他地產股。公司採取緊縮策略，之前主要進行去庫存化，5月以來公司轉向擴張，後續銷售量將大幅回升，可能因此成為下一階段資金主要關注對象。9、中長期選擇保利地產（600048），以及主要進行高端房產開發的濱江集團（002244）。保利地產由於其特殊的背景，在獲取土地儲備和融資方面具有優勢，可以支撐其擴張策略，快速成長。預期2009年公司EPS將達到1.2元左右。此外根據我們的分析邏輯，預期下一階段土地市場重啟，可階段性關注主要進行一級土地開發的綿世股份（000609）。一、行業整體狀況資料來源：wind資訊新開工面積負增長從2008年12月開始，增速下滑從2008年3月開始。新開工面積的減少，將影響後續市場可售量。而從土地購置面積情況來看，2003年達到高峰，其後增速持續下滑，2005年之後出現衰退，2007年隨銷售市場狀況短暫反彈。資料來源：wind資訊從近年土地購置與開發狀況來看，開發商仍保有大量的土地儲備。1999-2008年累計為完成開發面積大約11.6億平方米，按此前年均2億平米的土地開發量估算，大致可供開發5年。近期管理層將房地產開發自有資金比例從35%下調至20%，可能促進開發商存量土地的開發，增加後期供應量。當前土地購置均價與住宅銷售均價均以超過2007年房市最高峰期，二者之間的差額（一定程度上反映毛利狀況）在2009年2月達到2,950元/平方米的最高值。若以銷售均價與24個月之前的土地購置價格差額來考量，則在2009年4月份達到1,987元/平方米的歷史最高額。差額/銷售均價（一定程度上反映毛利率的變化）來看，略有下降，目前已接近2007年的水準。資料來源：wind資訊二、萬科、保利銷售狀況萬科2009年1-5月銷售面積281.7萬平方米，銷售金額238.9億元，分別比2008年同期增長27.4%和20.9%。但仍未達到2007年銷售水準，5月份銷售面積69萬平方米，低於2007年12月高峰的76萬平方米。保利地產銷售面積屢創新高，4月份銷售面積48萬平方米，持續增長除了房地產市場的回暖之外，主要得益於公司一直在尋求擴張，並且2009-2010年為其專案的銷售結算高峰期。資料來源：wind資訊三、銷售狀況、預期業績與股價走勢資料來源：wind資訊從上圖來看，地產股指數與大陸住宅銷售面積的同比...
