第1页共24页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共24页目录目录...............................................1一、总论.............................................21.1项目简介........................................21.1.1建设地点....................................21.1.2项目现状....................................21.1.3项目总体规划要求............................21.1.4项目建筑面积指标............................31.2项目法人概况....................................31.3编制依据........................................31.4项目建设的必要性................................31.5主要经济技术指标................................41.6结论............................................5二、市场分析..........................................52.1上海房地产市场总体分析..........................52.2商业用房市场分析................................62.3餐饮娱乐用房市场分析............................92.4办公楼市场分析.................................10第2页共24页第1页共24页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共24页三、投资估算与资金筹措...............................123.1投资估算说明...................................123.2建设投资.......................................133.3资金筹措.......................................133.4资金使用计划...................................13四、财务效益分析.....................................134.1财务评价编制依据...............................134.2基础财务数据与说明.............................134.3销售收入预测...................................144.3.1办公楼出售、出租收入......................144.3.2商场出售、出租收入........................144.3.3餐饮娱乐出售、出租收入....................144.3.4车位经营收入...............................154.4项目的损益.....................................15前言凯旋生活广场项目基地位于真北路、曹安路交叉口西南角，原属新黄浦爱奇爱特配售中心有限公司所有，2002年9月上海建配龙建材配送有限公司与其签订了该地块的资产转让第3页共24页第2页共24页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共24页合同（附件1），并获得了该地块的房地产权证。根据普陀区人民政府总体发展规划，为进一步繁荣普陀商业，上海建配龙建材配送有限公司研究决定将原爱奇爱特商城拆除，规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的综合商贸区，为此上海建配龙建材配送有限公司专门成立了项目公司——上海建配龙房地产开发有限公司负责项目开发经营。现项目方取得土地并前期投入约2亿人民币，拟转让40-60%项目股份，转让价格在2亿人民币左右。一、总论1.1项目简介1.1.1建设地点凯旋生活广场（暂名）项目，项目地块位于曹安路以南、真北路以西、梅川路麦德龙以北、真光路兴力达商业广场（规划）以东，规划总用地面积为5.92公顷（以实测为准）。项目具体位置见附件。1.1.2项目现状动拆迁工作已经完成，目前正在进行规划方案的报批。1.1.3项目总体规划要求项目占地面积59184平方米，规划建设一个集商业、娱乐、第4页共24页第3页共24页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共24页餐饮、办公于一体的综合商贸区，土地使用年限为50年，规划容积率为3.9,建筑密度38%，绿化25%。1.1.4项目建筑面积指标凯旋生活广场项目从功能上分为三部分，裙楼1～4层为商业用房；裙楼5、6层及一栋12层小高层的7～12层部分为餐饮娱乐用房；两栋高层的7～24层部分为办公楼。整个项目总建筑面积为323209平方米，其中地上建筑面积为230818平方米，地下建筑面积为92391平方米。按功能分：商业建筑面积为80827平方米，餐饮娱乐建筑面积为58983平方米，办公建筑面积为91008平方米，地下停车、设备用房面积为92391平...
